短評「梁十招」

昨日特首梁振英先生推出了十項短、中期措施，旨在抗衡樓市近來的升勢。就此十招，我嘗試以自己有限的識見，以及用家的角度來評論一下。

短期措施

第一招：出售830個剩餘居屋單位，當中825個是天水圍天頌苑未曾出售的單位。

好過無，但「執到喊三聲」。天頌苑已建成超過十年，當中兩座因短樁事件而沒有出售。不過，房委會於2000年曾為這兩座居屋進行地基加固工程，在2009年也進行過修葺，並聲稱這些單位可以達致出售水平。不過，這些一手單位空置多年，很多機電設施、水管喉管等，就算從來沒有用過也會出現老化或硬化等情況。例如大廈的升降機，單位內的電箱及家電等等，若果房委會在出售時把這些設備全部更換當然最好，若沒有的話，業主要有在短期內自行更換的心理和財務準備。以下這篇文章就詳細講述買了這些丟空多年的居屋要注意的事項，有興趣不妨去看一看。

第二招：將「置安心」的首批1,000個單位全數推售，出售對象仍然是原來計劃中，月入40,000元或以下的家庭。

摒棄了苦中產。「置安心」計劃的原意是幫助合資格的中產去儲首期，現在將單位全部出售，即是沒有首期的就不用再想。在風險角度而言是好事，因為硬去幫助未有足夠能力去置業的中產，隨時是害了他們。然而，換另一個角度去看，這批中產因入息超過居屋上限不能抽居屋，但又因為要負擔高昂的租金以至不能儲夠首期，上不著天下不著地，樓價持續上升下，他們的置業夢就愈來愈難實現了。

不過，對那些手頭有一筆首期但苦於現時樓價太高的中產來說，此項措施算是好消息。可是，要抽中就靠運氣了。

第三招：加快審批預售樓花，當中地政總署正在處理的9,000個單位預期可以在短期內推出市場。

這招的成效全看發展商。就算加快審批預售樓花，若發展商不配合也沒有用。在商言商，發展商若早日可以預售樓花，他們就可以早日套現。不過，現時借貸成本低，樓價又持續上升，發展商會否在短期內將全數9,000個單位推出市場也是未知之數。

第四招：於10月至12月季度的政府賣地計劃，將推出共約2,650私人住宅單位，並視乎市場反應，會適度加售住宅用地。

杯水車薪，不過方向正確。我一向認為要調控樓市，最有效是增加土地供應量。

第五招：將柴灣工廠大廈改建成出租公屋，提供180個單位，包括一人單位和一睡房單任。而市建局將以先導計劃形式開展兩項工廈重建項目，其中一項將作住宅發展，可提供約180個中小型住宅單位。

聊勝於無。要把工廈改建成可以住人的單位，涉及的成本非輕，土地效益似乎也不彰，而且周邊的配套是否足夠也是問題。可幸的是柴灣工廠大廈鄰近港鐵站，附近又有商場和街市，要照顧額外的180個家庭應該問題不大。不過，與其只有少數家庭受惠，何不拆卸重建？

中期措施

第六招：研究新的置業安居計劃，並將原有置安心的4,000個單位以折扣價出售。

與第二招一樣，將付不起首期的苦中產摒棄於門外，但同時幫助了一批付得起首期的中產。

第七招：將啟德發展區預留給市建局「樓換樓」的用地，撥給房委會去建480個單位。

「樓換樓」的安排是於2010年提出的，主要是為受啟德附近地區重建影響的自住業主，提供另一個選擇，讓他們可以繼續在同區生活。現在將用地撥給房委會，是否意味將來涉及重建的原區居民，將不能住回本區？

第八招：將長沙灣一幅休憩用地改作公屋用地，建2,300個單位，而休憩用地將會設在鄰近另一幅稍後可以騰空的土地上。

撥亂反正。其實這一幅地前身是公共屋村，拆卸後本來要原址重建，但不知可解，當年政府把地皮以短期租約形式租給私人公司搞高爾夫球場。新安排的確有助加快公屋興建，抵讚！

第九招：將36幅政府機、構用或社區地改作房屋用地，可建11,900個公私營單位。

方向正確，但預計困難重重。因為要更改土地用途，就必先得到地區人士的支持。我就有以下的經驗。我曾經在某區的私人屋苑居住，該屋苑附近有一幅早已規劃成住宅用的空地。可是，當政府要落實興建兩、三座公屋時，附近所有私人屋苑的業主就群起反對，認為影響景觀和通風，其實他們是怕影響樓價。

第十招：理順活化工廈改建住宅的條例，但可建單位的數字未有提供。

其實政府已一直在做，只不過礙於種種限制，例如要乎合城規和建築物等條例，所以計劃不太受歡迎。若果能理順當然最好，不過，在這些地方居住就要有心理準備成為「開荒牛」，皆因周邊配套太多數欠奉。

埋單計算，短期措施將在短期提供13,840個單位，可以量化得到的長期措施則提供18,680個單位，即是梁十招合共提供32,520個公私營單位。

觀乎今天股票市場及傳媒的反應，對梁十招「彈」的多，「讚」的少之又少。以虛招、廢噏、無料到、炒冷飯、無新意、遠水不能夠近火等來形容不絕於耳。不過，值得一讚的是，政府終於看到問題的癥結所在，肯從土地供應著手，是一個好開始。

參考資料：香港政府新聞網

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