金管局辣招苦了誰？

去年第四季用作物業相關貸款達20,200億元。 (資料圖片)

有否發覺政府很多時所推政策都自相矛盾，如一邊建青年宿舍，試圖改善青年住屋問題，那邊實施新一輪「辣招」，收緊細價樓按揭成數。不是嗎？樓價高企但青年預算有限，多數人只能負擔得起細價樓，既然金管局新措施開宗明義針對細價樓，欲置業的年輕一輩自然首當其衝。

目前青年要置業已極度困難，未推出新一輪辣招前，若要買一個300萬元住宅單位，假設藉按揭保險向銀行借足九成及加借保費，以還款期30年及年利率2.15厘計，每月供款額約10,545元。但申請人須通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計，每月供款須低於其每月入息的60%。因申請人每月家庭入息須至少有25,443元。據統計處截至去年第四季資料，此水平差不多是一個3人家庭入息中位數。香港半數3人家庭未能達「上車」最低入息門檻。首次置業開支如首期要30萬元，加上印花稅、物業代理佣金和律師費等，入場費總計需38萬元。

推出新一輪辣招後又如何？個別人士(即固定受薪的首次置業者及其入息供款比率須在45%或以下)仍可借到九成，但按揭成數收緊至六成，按揭保險所承保成數需由兩成增至三成，保費將由95,850元增至117,450元，升幅達22.5%。九成按揭人士上車成本將增加。不單如此，若申請人加借按揭保費，借貸額將增加，壓力測試的入息要求也略提高。若不合資格申請按揭保險的朋友，最麻煩是置業首期即時由90萬元增至120萬元，意味又要多等幾年才可儲夠多出來的30萬元。當然，你可以說到時借貸金額減少，但在未來加息陰影下，或許會錯過目前低息環境，借貸利息無可避免增加。

金管局似乎意猶未盡，在加辣措施後再發通知，要求銀行收緊供款與入息上限審批，除計算此比率時需包括申請人所有負債外，若額外融資令整體按揭成數逾八成，該比率上限需調低5個百分點，即獲按揭借貸更難。有朋友認為，大不了多付點利息去找「財仔」做二按。但金管局連這一步到想到了，已要求向財仔提供借貸的銀行，須要求財仔也遵守金管局按揭審批指引，否則不讓所有銀行向違規的財仔借貸，看來金管局這次動真格。

新措施公布後，政府官員紛為政策護航，說要保護香港金融體制。有評論認為此說不合理，因樓按只佔銀行總借貸不多。但翻查金管局《按主要經濟行業劃分的本地貸款》統計，包括用作物業發展與投資及購買私人住宅樓宇的物業貸款，於2014年第四季總金額是20,200億元，佔同期本地貸款總額約38%。再看看個別銀行，例如恒生(011)，於去年度個人住宅物業按揭貸款總數1,592.5億元，以同期客戶貸款總額6,602.7億元計，私人按揭貸款佔總額約24%。又例如東亞(023)，於去年度個人住宅物業按揭貸款總數和客戶貸款總額分別是341.1億元和4,432.9億元，前者佔後者約8%。由此看來，樓按佔銀行總借貸並非少數。

新一輪辣招確有助穩固本港金融體系，因篩走「欠缺實力」的用家，減輕因樓市大下跌而出現負資產的風險，但犧牲一眾用家。再講，實在懷疑收緊借貸能否有效壓抑樓市。往績告訴我們，政府最初推出的辣招只針對豪宅，結果游資轉移到中價樓大炒可也。政府繼而出辣招應對，游資轉移炒細價樓。好了，現在再出辣招針對細價樓，整體樓市會否變成一池死水？收緊借貸根本對付不了游資，因他們根本不用借貸。從事內審多年，記得某位Auditee曾說過，監管制度是懲罰守規矩的人，因不守規矩的人永不會守規矩。初時不以為然，現在回想確有其道理。樓市辣招苦了誰？看來不是炒家，而是守規矩的用家！

文章來源：am730 2015-03-04

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