辣招下的美聯

【am730專欄】美聯集團(1200)最近公布了今年的中期業績，一如預期成績差勁，首6個月的整體收益按年減少9%至17.24億元，業績更加是由盈轉虧，期內錄得股東應佔虧損9,517.5萬元。無他，在「辣招」下物業交投大幅萎縮，主打物業代理的美聯怎會「有運行」？坦白講，整體收益只下跌9%，相信已經算是有所交代了。

美聯的收益最主要來自3方面，比重最高的物業代理業務，期內錄得16.93億元收益，按年減少9.4%。可幸的是，另外兩項業務的收益卻不跌反升，互聯網教育及相關服務有997萬元，按年增加23.6%；移民顧問服務則有1,789萬元，按年上升10.6%。

若以地區劃分，收益最多仍是來自港澳地區，期內收益有13.85億元，佔整體收益約八成，其餘兩成則來自中國，金額有3.39億元。若與去年同期比較，港澳地區的收益按年大跌19.2%，反觀內地則上升85.8%。

按業績通告解釋，因集團強化內地據點而令收入顯著增加。可惜美聯的核心業務始終在香港，內地業務只能略為彌補港澳部分失去的收益。

若以業務性質去看，住宅物業的代理收益於期內有12.91億元，按年減少14.2%。集團的虧損主要源於此業務，期內的分部業績錄得1.22億元虧損，較去年同期的1.25億元盈利相比，金額倒退接近200%。

至於工商物業代理業務，期內收益有4.02億元，按年上升10%。不過，期內分部業績卻按年下跌67.1%至2,371.6萬元。此部業績主要來自美聯工商舖(459)，按他們的中期業績公告，今年上半年的物業代理收益按金額排序，最高是商舖有1.68億元，但是按年只有1%增長；其次是商業物業，同期收益有1.36億元，按年升幅則最高有8%；工業物業的收益有6,636.3萬元，按年增長也有6.9%。公告進一步透露，今年上半年促成了22宗過億元的物業成交，其中4宗更逾5億元。可是港府於今年2月開始推出非住宅物業的「辣招」後，工商舖交投嚴重受影響。雖則如此，管理層預料，下半年非住宅物業的交投量將會於現水平橫行。

回說美聯集團，看其損益表，他們有兩大營運開支，包括員工薪酬和辦公室及商舖租金，於2013年上半年的金額分別是10.27億元和3.04億元，佔總營運開支的比例分別是56%和17%。

相信是收益下跌關係，員工開支較去年同期下跌了3.4%。跌幅看似很少，但由於集團期內員工人數增加了1,661人，若計算每位員工的平均薪金，今年首6個月只有10.72萬元，按年大減20.1%。根據報章報道，管理層於業績發布會上表示盡量不會裁員，並且已採取自然流失策略。可是，物業代理的底薪比較低，靠的主要是佣金。生意淡薄下，佣金收入必然銳減，就算不裁員，相信也有不少員工自行離開甚至轉行吧？

至於辦公室及商舖租金，金額較去年同期上升了36.8%。由於美聯未有披露商舖的數字和期內變化，因此計算不到每間商舖的平均租值。不過，若看期內租金與收益的比率，去年和今年分別是12%和18%，換句話說，去年每賺100元只需負擔12元租金，今年卻增加至18元，若果不是美聯透過調配分行和搬舖，相信租金開支將會更高。

細看損益表時被一項開支吸引，這就是應收帳減值，今年上半年的金額有9,396.8萬元，按年增加84.1%。若拆開此開支來看，涉及住宅物業代理費用的應收帳款減值，不論在金額和升幅都很高，分別是5,701.4萬元和110.4%，餘下則是工商舖代理費用，應收帳減值金額和升幅分別是3,695.4萬元和54.3%。此外，應收帳的帳齡也有增加的趨勢，逾90天的應收帳款比例由去年12月的2%上升至今年6月的6%。這就難怪應收帳周轉期大幅飆升，於去年6月和12月，應收帳周轉期只有114天，但到了今年6月卻增加至146天，足足比以往多出了32天。看來美聯的業務不單受「辣招」影響，客戶信貸控制也值得關注。

若果政府仍然不肯「撤招」或者「減辣」，相信美聯下半年的業績難有改善。

文章來源：AM730 2013-09-19

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