領匯的使命

不少企業和機構都會為自己訂下「使命(Mission)」，例如港交所(388)的使命是：「我們旨在成為中國客戶走向世界以及國際客戶進入中國的首選全球交易所」，他們近年的舉動，包括最新的「滬港通」，就完全貫徹了這個使命。

身為亞洲地區最大型的房地產投資信託基金，領匯房產基金(823)當然也不例外，他們的使命是：「履行下列承諾，與持份者共建關係：優質服務，物有所值；結伴社區，合作無間；共同創造，持續發展」。聽起來這般友善，彷彿是社福或非牟利機構的使命吧？但有趣的是，早在2009年或以前，他們的使命比較直接。翻查年報，當時的使命是這樣寫的：「作為領匯管理人，我們會致力以市場為主導，不斷為資產增值，為顧客帶來廣受歡迎的購物體驗；為商戶帶來興旺的商業良機；為投資者帶來可觀的回報」。

兩者比較後不難發現，其主要分別在於新使命完全沒有提及「為投資者帶來可觀回報」。為甚麼？難道回報太差，索性刪去不提？非也，回顧領匯過去5年表現，每個基金單位分派總額續升，每年平均增長有14%之多。如2010年度，每基金單位分派總額只是97.37仙，到2014年度已增至165.74仙，兩者相差1.7倍。如今年上半年每基金單位中期分派額89.56仙，較去年同期升12%。既然如此，為何領匯要把「投資者回報」從使命中刪除呢？相信是要「政治正確」。自領匯成立並上市以來，一直被人批評為「地產霸權」，說他們為盈利而把小商戶趕盡殺絕，不時更有人說要政府回購領匯。為免進一步刺激民情，更改使命是個聰明做法。

即使新使命絕口不提回報，但數字不會說謊，領匯每次公布業績時皆難掩其亮麗表現。以今年上半年為例，收益增9.6%至38.3億元，因物業公平值變動大增關係，除稅後溢利更大升140.7%至170.32億元。以基金單位持有人應佔資產淨值於期內平均值計，股本回報率高達16.5%，即每投入100元股本可賺取16.5元利潤，在當今經濟環境下，有哪個生意能有如此可觀而且穩定的回報？

眾所周知，物業公平值變動只是帳面溢利，物業一天未賣出，一天都只是紙上富貴，若撇除此收益，領匯業績又如何呢？我們嘗試計算。期內收益減去物業經營開支後，得出物業收入淨額27.83億元，較去年同期增10.6%，撇除物業公平值變動及1.28億元用於收購現崇山開支，調整後經營溢利26.25億元，較去年同期仍有8.9%增長，反映核心業務表現可觀。

不過，此增幅低於物業收入淨額，代表期內一般及行政開支上升較多，計算後得出增幅高達49.1%。為甚麼？最主要原因是員工成本增加，當中又以長期獎勵計劃之獎勵(類似股權獎勵)為最大，今年上半年增338.5%至5,700萬元。若只計算工資及薪金以及MPF供款，升幅其實只有5.1%。

此外，期內收益增加，主要是全線租金收入上升所致。若論增幅，時租停車場和街市及熟食檔位表現最好，前者於期內收入增16.8%至2.16億元，後者則增13.1%至3.79億元。若論收入，商舖租金和月租停車場最佳，前者多收1.72億元，後者則多收6,500萬元。停車場表現理想，主要是泊位使用率由去年同期的86.4%增至91.7%，每個泊位每月收入因此增13.7%至1,738元。此外，每個泊位平均估值也因而升41.3%至29.4萬元。

至於商舖和街市及熟食檔位收入上升，主要是零售物業組合表現理想，租用率由去年同期的94.1%略增0.3個百分點，至今年同期的94.4%。此外，平均月租也由去年同期的每方呎40.2元，增8.5%至43.6元。每方呎租金增加，主要是續租租金調整率維持在23.6%。此值代表租約期滿後續租的租金平均上調比率，以領匯租約平均3年租期計算，每年租金升幅為7.9%。

於領匯而言，續租租金上調固然是好事，但於租戶而言，特別是小生意就不是這樣說吧？

文章來源：am730 2014-11-25

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