空置稅

香港樓價高企，根據差餉物業估價署公布的最新統計，4月份私人住宅售價指數創歷史新高，而且已連續第25個月上升。

愈住愈貴，換來的是愈住愈細。如最近某九龍區一個新樓盤，發展商巧妙地將275方呎的開放式單位，打造成一個聲稱適合三人家庭的蝸居。單位既沒有間格，還有露台、工作平台和玻璃幕牆，放得下床卻放不下衣櫃，如何讓一家三口生活？原來秘訣在兩張摺床，雙人床藏在牆內，單人床則藏在電視櫃內，發展商可謂費盡心思。不過，衣櫃只得2呎闊，如何擺放一家衣衫是個挑戰。

政府自2009年推出辣招以來，樓價仍然居高不下，有人提出開徵一手物業空置稅，試圖迫使發展商加快推出新盤，減少囤積居奇。其實此稅已提出多年，一直未見落實。近日財爺透露政府正著手研究，預計在短期內公布結果。

每當說到空置稅，各方皆引用差餉物業估價署統計的空置率，最近3年(即2015年至2017年)介乎3.7%至3.8%，空置量則是43,000伙左右。另外，若扣除年內落成樓宇的空置量，近3年的空置率分別是2.8%、2.6%和2.3%，數量則是3.1萬伙、3萬伙和2.6萬伙。由於似有回落跡象，瓜瓜一向認為開徵空置稅是無用之舉。

可是進一步了解過後，發覺此統計只反映未被使用單位的數量，未獲簽發滿意紙或轉讓同意書、正在裝修或者待租以致空置的單位也包括其中。若要了解一手物業空置情況，較為相關的統計是運房局每季公布的《私人住宅一手市場供應統計數字》。截至今年3月底，發展商持有已落成但仍未出售的私人住宅單位(即一手貨尾)有9,000伙，較去年同期增加2,000伙或29%，是近3年新高。

若看帳齡更突顯問題嚴重，如2015年或以前落成但未出售的貨尾，於2016年和2017年分別餘下5,000伙和3,000伙，到了今年首季仍剩2,000伙，情況算是較好。若看2016年落成的貨尾，於該年餘下1,000伙，今年首季不變仍未出售。2017年落成的貨尾就更差，該年預計有3,000伙，最後增至5,000伙，現在也是仍未售出。

當然，貨尾數量增加未必一定是發展商刻意囤積，如那些沒有太多新項目的發展商，往往出於會計原因惜售貨尾，以維持賣樓收入平穩入帳。又例如屬於豪宅的貨尾，不是一時三刻可出售。另一個重要原因是落成量上升，如2016年及2017年新落成單位的升幅分別是29%和22%。可惜因數據欠奉，無法準確計算貨尾與落成量比率。不過，粗略地將每年的落成量與3個月後的貨尾量比較，2015年的比率是25%，代表該年落成的單位，於2016年第一季仍有25%未售出。至於2016年和2017年的比率分別是7%和28%，情況未見十分嚴重。

地產項目主要靠借貸來融資，盡快將建成單位出售套現的誘因，似乎較囤積所賺到的為大，君不見近年新盤皆以預售樓花為主，等到落成才開售的樓盤並不多。況且持貨需承擔樓市一旦轉跌的風險，個人偏向相信，大部分發展商並非刻意囤積貨尾，若政府開徵空置稅，或許能加快售樓速度，但現在樓市供不應求，發展商會否將稅負轉嫁買家，變相推高樓價，值得政府小心研究。

原文刊於：am730 2018-06-08

&&&&&&&&