新鴻基乜都賴晒新準則？

新鴻基地產(016)早前公布截至去年12月底中期業績，收入大跌32.7%，至371.12億元，股東應佔溢利也減少38%，至204.69億元。根據管理層解釋，皆因今年度開始採用《香港財務報告準則第15號》所致。

為何新準則會令收入大跌？首先要強調一點，新準則並非將收入「消失」，只是令收入「延遲」入帳而已，加上期內數字不需要按新準則重列，雙重夾擊下才出現收入大跌的現象。那麼，新準則怎樣推遲收入入帳？探討前須了解一下舊準則如何運作。

未有新準則前，收入的確認時點在業權的重大風險及回報何時轉移至買方。例如現樓銷售，即樓盤落成後才發售的樓盤，當發展商與買方簽訂買賣合約時，發展商就可以將相關銷售確認為收入。至於預售樓花，由於物業還未落成，即使與買方簽訂了買賣合約也不能確認收入，要等到政府批出入伙紙後，相關銷售才可確認為收入。

反觀新準則的要求就嚴格得多，不論是現樓還是樓花，即使簽訂了買賣合約或批出了入伙紙也不成，必需等到買方取得物業的控制權時，即是完成合法轉讓程序後，物業業權成功轉到買方名下，相關銷售才可確認為收入，因此新準則推遲了銷售收入入帳的時間。

按新地披露，因採用了新準則，導致167.65億元的香港物業銷售收入，未能在上半年度入帳。有趣的是，即使撇除新準則的影響(即是按舊準則計算)，期內收入約是538.74億元，按年仍減少2.3%。按公告提供的數據計算一下，發現問題主要是香港物業銷售(以舊準則計算)減少9.1%，至288.59億元，可惜管理層未有在公告中解釋。雖然銷售下跌，但舊準則下的香港物業銷售溢利卻增7.2%，至135.58億元。溢利貢獻主要來自形薈、海璇及珀御等住宅項目。形薈和珀御被坊間形容為「納米盤」，業績是否反映這些樓盤的賺錢能力更高，留待大家自行判斷。

值得一提，翻看整份業績公告，新地似乎將業績倒退歸咎於新準則。可是，即使是按舊準則計算，新地期內的股東應佔溢利只有272.03億元，按年仍跌17.6%。就算撇除投資物業的公平價值變動，營業溢利也只升3.4%。翻查近兩年的中期業績，此數的增幅都是雙位數，2018年和2017年度分別是34.3%和53.8%。新地期內增長這樣低，未見有詳細解釋。

大家可有留意，同屬地產發展的新世界發展(017)，截至去年底上半年度業績沒有受新準則影響，期內收入還大升76.4%，至492.67億元，股東應佔溢利也微升0.1%，至112.84億元。兩間公司的業績相差那麼大，原因是新世界趁去年業績好時提早採用了新準則，不單減低對去年純利的影響，又留下了部分收入在今年度入帳，所以連續兩年都取得佳績。

一間善用新準則整靚盤數，另一間卻賴晒新準則而且欲蓋彌彰，誰在股東的期望管理上做得較好，相信明顯不過了吧？

原文刊於：am730 2019-03-08

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