八折買樓古怪論

港府於上星期五突然推出樓市「雙辣招」，企圖令熾熱的樓市降溫，但輿論反應卻不一。

有人認為辣招是對症下藥，有助減低非本港居民炒買住宅樓宇的意欲。但亦有人不以為然，認為樓市現時出現的調整，只屬短期現象，在超低利率環境和人民幣持續升值的憧憬下，樓價始終還會上升。而在眾多評論當中，就以「人民幣買港樓有八折」最離奇古怪。

說古怪，因為不知此怪論是由何人於何時「創造」出來；說離奇，因為愈來愈多人相信。

怪不得有人曾經說過，將一句謊話說上百遍，就能變成為真理。近來就有不少報道和評論說，內地人「利用」和「享受」人民幣升值的好處，在港買樓變相可以得到八折，本周二更有記者以此向財爺作出提問。

在新聞片段中所見，財爺笑眯眯地回答著說：「你無可能咁計，如果同美金計咪仲著數？你唔係咁使法㗎嘛……但唔係著數嚟㗎嘛」。

面對這個似是而非的怪論，財爺的回答其實已經相當厚道了。

根據八折論，由於現時人民幣兌港元的匯價已經升穿八算，假設內地買家要在香港購買一個1,000萬港元的物業，現在只需動用800萬元人民幣。

若以當年一兌一的匯價計算，就相當於今天打了個八折。即使現在港府要徵收15%的買家印花稅，總數也只不過920萬元人民幣，計算出來仍然打了個九二折。

因此，八折論者認為，買家印花稅對內地投資者起不了大作用，況且羊毛出在羊身上，稅款最終只會轉嫁到日後的買家，變相將樓價推高15%云云。先不說八折論是否成立，單是買家印花稅，會推高樓價已經很有問題。首先，香港的樓價是按供求來調節，買家不會因為你付了買家印花稅，而願意多付樓價給你。假若有兩個相同面積、景觀和樓層的單位放售，A室的業主因付了買家印花稅，所以叫價較B室高15%，你是準買家，你選A還是B？

再者，若果樓價真是可以百分百用成本來定價，世上就不會有人炒燶樓吧？八折論就更加不成理，試想想，若果理論正確，現在新加坡紙兌港紙是1兌6.3，今年累升約6%，假設1,000萬港元的物業，即只需付159萬元新加坡元，數字上看那豈非比人民幣更抵？

若果用美元折扣就更大，只需129萬美元！還有澳元、瑞郎、英鎊和歐元，兌港元的匯價通通超過1兌8，香港樓市不就更能吸引這些貨幣持有人來投資？

無可否認，八折論的確有心理因素在內，例如港人喜歡到日本購物，2008年買個5萬日圓的手袋，只要3,500港元，不過，現在則要4,900港元，在心理上當然是2008年買比現在才買較划算。

可是，住宅物業不單是商品，它還是一項投資，將來難免有賣出，或轉手的機會，不論投資者是港人與否，若果將來需要將物業出售，並且須要將賣樓所得兌換成其他貨幣，投資者就要承受外匯風險了。

特別是內地投資者，若人民幣真的如市場所料，於未來幾年繼續升值，縱使現在買入物業看起來是享受了升值的「著數」，不過，在賣出時卻也因為人民幣升值，以前拿了的著數不單要悉數回吐，而且隨時還要倒貼。

當然，若不打算把港元兌換回人民幣的投資者則另計。

其實計算一下就知道，假設今天用920萬元人民幣，買了一個1,000萬港元的物業，如果幾年之後，人民幣升值了約10%，倘若投資者日後要取回920萬元人民幣的成本，樓價就要同時上升10%。

若果樓價升幅追不上，所謂著數就變成兌換虧損了。你可以說樓價升幅要追過人民幣升值有何難，但將來的事誰能百分百預知？所以，所謂八折優惠其實是「風險」，我實在懷疑有多少內地投資者真的能享受這個「優惠」。

能將風險倒過來說成優惠，而且還令愈來愈多人信以為真，你說此現象不離奇古怪嗎？

文章來源：AM730 2012-11-02

訪問財爺的新聞片段：http://news.tvb.com/local/508e5aba6db28c1b03000001/

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