續談《八折買樓古怪論》

上星期五寫了一篇《八折買樓古怪論》，主要解釋為何「人民幣買港樓有八折」是個「風險」，而不是坊間所說的「著數」，內地投資者根本不會因為人民幣兌港元升穿了八算，而在港投資物業獲得優惠。

有朋友不以為然，認為人民幣升值，國內投資者在港的銀根鬆動了，自然覺得買樓「好抵」。就好像一個地方的貨幣貶值，自然會刺激出口一樣，現在香港樓房就正如出口，所以八折買樓論沒有問題。或許該文解釋得不夠清楚，所以特別撰寫此文補充一下。

首先，若果是普通商品，貨幣貶值能刺激出口我絕對同意。就如我們去外地旅行，若果當地貨幣貶值的話，我們買東西時都會「鬆手」一些。不過，現在講的樓房是投資。就拿最近的伊朗為例，他們的貨幣里亞爾最近就大幅貶值，美元兌里亞爾的匯價達到1:33500，今年以來里亞爾已經累計貶值了60%，你是投資者，還會投資當地的不動產嗎？

撇開其他因素，例如自住、政治考慮等，正常來說，若果一個地方的貨幣持續貶值，但仍然有人肯去投資，那是因為投資者預期投資回報能夠跑贏貨幣貶值的幅度。可是，預期始終是預期，未必和現實相符，這個投資就涉及「風險」了。

將同一個情況放引申到國內投資者身上，他們將人民幣兌換成港幣來購買本地物業，等於將正在升值的人民幣押在港樓上，要贏錢離場的話，物業升值的幅度就必須要大過港元貶值的幅度，這個不確定的因素就是風險了。將「風險」包裝成「優惠」，而且還令很多人相信，不得不佩服創造此論者的心思。

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八折買樓古怪論：http://www.am730.com.hk/article.php?article=128224&d=1881

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