佳兆業現金流有何問題？

內地房地產商佳兆業集團(1638)最近發出公告，表示旗下有4個位於深圳並處於預售階段的樓盤被當地國土委「鎖定」。何謂鎖定？即是相關樓盤的買賣協議不獲當地政府部門辦理，涉及的建築面積約有21.8萬方米，佔該4個項目約15.2%。佳兆業指出，此事對現金流造成不利影響，雖然他們曾向當局了解，但目前仍不知悉原因。

公告進一步披露，原來還有3個已落成但未出售的項目，其轉讓或抵押登記或備案受當局限制，涉及的建築面積約有5,479方米；另外有3個自用物業，其業權亦遭限制，涉及的建築面積約為6.1萬方米；還有8個處於發展階段及持作未來發展的項目，相關文件如執照及批文等申請皆不獲當局接納，意味項目落成日期有可能延遲。不單如此，兩個正在發展的項目包括深圳鹽田和深圳金沙灣酒店，其土地使用權也被當局限制轉讓或抵押，涉及的建築面積約49.2萬方米。綜合來說，佳兆業目前約有18個項目受到鎖定或限制，涉及建築面積約有259.7萬方米，佔該些項目總面積約46%。

八卦心態下到國土委網站查證，發現佳兆業某些樓盤(如佳兆業中央廣場三期)被標注為「管理局鎖定」狀態。按網站解釋，此標注代表「房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為，導致售房系統被管理局鎖定」。以為只有「這些」？非也，更麻煩的在後頭，佳兆業於龍崗區的城市再發展項目遭暫停、兩家中國附屬公司的股權已被限制轉讓、佳兆業深圳到期的國家一級資質證書不獲重續，影響需要該資格的土地或項目收購。寫到這裡得出一個印象，佳兆業似乎被深圳當局全面封殺。

於發展商而言，由土地收購至物業落成至賣出，周期一般都很長，因此充足的現金對營運非常重要。現在某幾個項目不能預售，若未能找到其他融資渠道，現金流必然受影響。但即使未發生是次事件，其實佳兆業的現金流已不算健康。等等！看看最近5年現金流量表，除2011年錄得3.4億元(人民幣，下同)淨流出外，其餘各年現金流均是淨流入，金額由7.4億元至26.7億元不等。此外，於今年上半年，現金淨流入更高達26億元，瓜瓜說錯了吧？

要判斷現金流是否健康，我們需要分析其流向。現金流可按活動性質分成3個類別，包括經營、投資和融資。將過去幾年各類活動的現金流繪製成附圖，我們可以清楚看到，投資現金流(紫線)相對較穩定，但經營現金流(藍線)呈下跌趨勢，融資現金流(紅線)則持續上升。由於融資現金流入較投資和經營現金流出為大，因此現金流淨額(橙線)呈上升趨勢。就以今年上半年為例，經營現金淨流出達97.3億元，投資現金淨流出有7.1億元。不過，由於期內融資現金流入有130.4億元，最後現金出現淨流入。

現金流要健康，經營活動必須持續產生現金，但佳兆業近年情況卻相反，自2011年開始，經營現金流持續錄淨流出，今年上半年更是近年新高，反映業務未能為集團帶來現金流。另外，佳兆業近年之所以錄現金淨流入，其實主要依靠融資，如今年上半年，新增銀行貸款達73.1億元，及發行優先票據取得39.1億元。不要忘記，借貸需要成本，期內總利息開支達11.2億元。即使是股本融資如永續資本甚至股本，也一樣需要付出股息，只不過不在收益表上列帳而已。

佳兆業經營現金持續出現淨流出，這已經是不利訊號。現在預售樓盤還遭當局鎖定，意味不能再收取買家的墊款及按金。不要少看其影響，截至今年6月底，自顧客收取的墊款及預收按金總額合共311.2億元，較去年底增加14.8億元。可是，同期的手頭現金(包括受限現金和短期銀行存款)只有110.9億元，若付了按金的買家因此事要求退款，現金流勢必進一步受影響。面對此難關，不知佳兆業有何對策呢？

文章來源：am730 2014-12-30

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