財仔無懼銀行閂水喉？

靄華押業去年8月底股東權益及負債逾6億元。 (資料圖片)

為減低樓市若回落引發的風險，金管局早前再推3項措施以收緊樓宇按揭。但俗稱「財仔」的財務公司不受金管局監管，為免削弱新措施成效，該局向銀行施壓，若有財仔不遵從當局指引，銀行不得向他們放貸。財仔會否乖乖就範？看來不會，見到財仔樓按廣告，說可協助準置業者上車，有些更標榜不需經按揭證券公司也能借足九成。

難道財仔不怕銀行「閂水喉」？研究5家財務公司財務狀況包括靄華押業信貸(1319)、香港信貸(1273)、第一信用(8215)、新鴻基公司(086)和英皇證券(717)，他們均在港上市且有按揭業務，發現銀行貸款對股東權益及負債比率平均僅15%。即每100元做生意資金，僅15元來自銀行借款。比率最低是第一信用僅6%，比率最高是香港信貸，也僅24%。數值反映財仔不依賴銀行融資。

那麼錢從何來？以香港信貸為例，其業務是樓宇按揭借貸，截至去年9月底股東權益及負債共6.6億元，資本及儲備佔62%，來自同系附屬公司借款佔10%，其他負債佔2%，銀行借款佔24%。可見該集團依靠資本和內部儲備，也依靠附屬借款融資。值得留意，若以2013年9月底結餘比較，目前銀行借款已減934.6萬元，佔股東權益及負債比率也降3個百分點。此外，他們於去年8月以配售方式發行7年期債券，本金總額上限為1億元，年利率4.5厘(可提早贖回)或6厘(不可提早贖回)。息率雖高於銀行借貸成本(去年上半年加權平均實際年息2.8厘)，但發行債券勝在息率固定且無抵押。很明顯他們對銀行借款依賴漸減。

再看看靄華押業，他們近年銳意發展按揭業務，融資需求殷切。截至去年8月底股東權益及負債共6.7億元，當中以資本及儲備最高佔63%，來自最終控股公司貸款佔12%，債券佔7%，其他債項佔2%，銀行借款則佔16%，可見銀行借貸的比率不高。其實靄華與香港信貸融資結構有點相似，首先是資本及儲備對股東權益及負債的比率較高，兩者藉上市集資，而兩家公司也向關連公司借貸。有趣的是，靄華也發行債券，且同是7年期，無抵押並以配售方式發行。但本金總額上限僅5,000萬元，年息則是6厘及有權提早贖回。無獨有偶，靄華銀行借款對股東權益及負債比率也趨跌，於去年達21%，較目前大減5個百分點。綜合而言，上市財務公司有條件「不聽話」，因他們的融資渠道藉上市集資、發行債券及向關連公司和銀行借貸。銀行雖佔一定份額，但有跡象顯示份額正漸減。但中小型財務公司融資方法缺乏彈性，估計他們不能像上市財務公司般可無懼銀行「閂水喉」吧？

說到物業抵押，早前「細價樓爆煲論」鬧得熱烘烘，有說不少細價樓業主向財仔借入三按或四按，若加息或樓價逆轉，勢必影響樓市穩定。究竟「按上按」情況有幾嚴重？翻閱幾間上市財仔年報，發覺他們對按揭成數均有一定風險控制。例如香港信貸，所有樓宇按揭貸款都不超過物業估值七成。若涉二按，借貸總額(即包括一按借貸)也不得超過物業估值的七成。又例如靄華雖沒有提及會否承造二按或以上按揭，但借貸總額也不會超過物業估值的七成。至於第一信用和英皇證券沒有披露貸款額與物業估值比率的上限，但從財務報表附註中得知，前者只做一按和二按，後者則只有二按。

根據中原地產代理統計，經財仔承辦的三按或以上合約宗數，於去年僅975宗，數量不多，但看來有上升趨勢。例如2011年只有327宗，4年間升幅達198%，每年平均也差不多有50%。如此看來，難怪觸動金管局神經，連財仔也要管了。

原文刊於：am730 2015-03-27

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