2017年6月23日星期五

發展商一按不是賭而是博

就最近有發展商向買家提供一手按揭,欄友渾水認為買家不單與發展商在對賭,而且更是賭命。若日後樓價大跌令物業變成負資產,發展商隨時可「call loan」,若業主無力支付差額(即貸款餘額減當時樓價),樓盤頓成「地主盤」,發展商可回收重售賺多筆。有人讚渾水兄夠膽講真話,亦有人說他危言聳聽,瓜瓜也來湊熱鬧說一下想法。

首先是與發展商對賭問題。賭有一個重要特徵,就是雙方必有輸贏(平手另計)。若套用在物業買賣上,就會解讀成發展商預期未來樓價下跌,所以趁現在把樓盤賣出。相反,業主認為,樓價將會上升,因此把握時機現在入市。

於買家而言,若果動機是炒賣圖利無疑是賭,即使純粹是自用不打算放售,其實一樣是賭。無他,樓花有著期貨特性,若未來樓價上升,買家不用捱貴樓就是贏,若樓價下跌,變相買貴咗,買家自然是輸。

至於發展商就複雜一點,今天把樓花放售未必是看淡未來樓價,還有很多其他原因,如讓資金提早回籠以改善現金流及降低借貸成本。此外,發展商靠賣樓搵食,即使預期未來樓價上升,今天寧願少賺也要推出新盤,務求做到貨如輪轉,若一味囤積居奇,每年如何向一眾股東交代?更重要的是,發展商出售樓花是必賺的,因買地起樓,然後成功出售,當中已賺取利潤,問題只是賺幾多。既然一方必贏,那就不是賭而是博了。正如玩21點是賭,因莊閒雙方有機會贏或輸,但六合彩和賽馬則是博,因莊家必贏。

其次是發展商提供按揭問題。如日後樓價上升,買家當然歡喜,相反若樓價大跌,而且令物業淪負資產,發展商call loan與否目前無法得知。但肯定的是,發展商做生意而不是開善堂,一切決定都是利字當頭。若買家決定借發展商錢上車,選擇即供期較穩陣,只要收入穩定且還款紀錄良好,相信發展商不會貿然call loan,畢竟樓市大跌,收回來的樓盤也不值錢,即使留下來待價而沽,坐貨成本也不輕。

比較擔心是選擇建築期付款的買家,若上會時碰巧樓價大跌,導致估價不足,買家便須另籌資金以完成交易。不要以為到時可撻訂了事,當年97金融風暴,一批買了嘉湖山莊但無力上會的買家,就給長實追收差價。

發展商提供一手按揭並非新鮮事,美國於2008年出現次按危機後,銀行借貸變得嚴謹,很多民眾因信用紀錄轉差,銀行拒絕批出貸款。當年不少發展商看中市場需求,紛紛向這類買家提供融資以促成交易,這種安排就是賣方融資。據美國一個網站資料,於2009年至2014年,美國的賣家融資宗數持續增加。但近年房地產市場回暖,借貸利率低企加上借貸供應充裕,賣方融資宗數已回落至金融危機前水平。相比之下,香港情況很特別,不是買家信用轉差而借不到錢,而是在政府一次又一次辣招下,無奈變成「財力不足」人士。發展商要做生意,相信直接提供一按漸普遍。根據報道,發展商一按市佔率已由去年11月的2.37%急增至今年2月的21.68%,升勢明顯。

政府與其呼籲買家入市須審慎,倒不如想辦法提供幫助,畢竟上車需求殷切,再次加辣或期望樓價將自動調整都不是負責任做法吧?

原文刊於:am730 2017-06-23

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2017年6月16日星期五

沽空機構像獵犬

近期多隻股份遭沽空機構追擊,花生指數最高要數瑞聲科技(2018),該股遭葛咸城研究兩度追擊,停牌多日後,終於發出一份較具體澄清公告。不過,除關連交易外,公告對其他指控的反擊較薄弱,若不是另一間沽空機構匿名研究,罕有地為瑞聲發表報告反擊葛咸城,單靠這份澄清公告,相信很難令股價於復牌當日反彈。

瑞聲看來成功逃過一劫,但科通芯城(400)就沒有這麼幸運,近期被烽火研究發表報告追擊,股價急跌22%後停牌,之後作出澄清並復牌,但股價仍反覆向下。

還有渾水研究,早前預告將於本月7日發出報告追擊某港股,儼如預告殺人事件,報告未出爐已令多隻疑似目標股份遭洗倉。結果是敏華控股(1999)被渾水盯上,股價應聲下挫10%後停牌。同日還有F.G. Alpha Management,其創辦人質疑達利食品(3799)財務數據造假,令股價急瀉近7%。

沽空機構近來在港股中頻頻得手,不少人質疑不公平。無他,沽空報告篇幅一般較長,要消化內容需時,被狙擊公司根本無法迅速回應,投資者穩陣起見,大多選擇先行沽貨離場,爭相走避下,股價不急跌才怪。

有朋友問,上市公司帳目須經核數師審核,為何沽空機構仍有機可乘?撇開故意包庇舞弊和疏忽等不說,其實與目前審計採用的「Watchdog」方法不無關係。話說在1896年,英國有一宗關於核數師責任的官司,法官Lopes在審理時提到,核數師是Watchdog而不是Bloodhound。

這個影響後世審計發展的觀點,其意思是說,核數師有責任運用本身的專業知識,小心和謹慎地做好核數工作。然而,核數師不是偵探,他們不會以懷疑角度出發,也不會預設立場,認為帳目必定有問題。核數師的角色正如看門犬(Watchdog)而非獵犬(Bloodhound)。所以,若果核數師沒有發現企業的帳目存有異樣,即使真的存在造假,他們也不應負上責任。

雖然犬隻是人類的好朋友,但用來形容核數師實在有點那個。無論如何,此處的重點在於,看門犬的職責就是看門口,當有外人闖進就會吠叫以警惕主人。同理,核數師只有在發現問題後,才有責任向股東或管理層報告。至於獵犬,當嗅到血跡就會跟蹤着去追殺獵物,這就好比沽空機構,特意尋找目標公司帳目問題,一旦發現就盡情撕咬。

雖然獵犬方法較有效找出造假問題,但極花人力物力,而且也有違核數的原意。不幸的是,近年企業造數的醜聞不斷,大眾早已對核數師報告的可靠性存疑,亦造就了沽空機構有機可乘,難怪各地近年對核數師的監管愈來愈嚴。個人認為,監管走錯了方向,一來問題根源不在核數師而在造假的管理層,拿核數師代罪並不公平,二來要核數師改用獵犬方法來核數,不是不可以,但核數成本勢必變得高昂,最後又誰願意付鈔?

不是為核數師開脫,單靠核數師沒可能杜絕造假數,即使核數師發現問題,若涉及管理層,核數師最多只可以辭職,換了核數師後,假數問題仍然存在。忽發奇想,與其加強核數師監管,倒不如監管機構成立一個特別調查部門,以沽空機構所用的獵犬方法,把帳目有問題的上市公司抽出來,不是更好嗎?

文章刊於:am730 2017-06-16

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