2018年6月15日星期五

領展回購


領展房產基金(823)上周公布截至2018年3月底年度業績,可分派總額升7%至54.31億元,每基金單位分派(Distribution per unit,DPU)則增9.4%至249.78仙(見圖),後者升幅高於前者,為甚麼?答案是領展去年進行了回購令基金單位數量減少。

在盈利管理中,有一招叫「Shrink the ship」,具體方法就是透過回購股份以提升每股盈利。不少公司愛用此法,除可以支持股價外,在損益表不留痕跡。因按會計準則,股份回購出現任何盈虧均不須在損益表內確認。其理論是公司和股東被視為一個整體,回購只是左手交右手,直接在權益扣除即可。至於原理非常簡單,每股盈利的計算是將當期盈利除以已發行股份加權數量,回購能讓後者減少,分子不變分母變少下每股盈利自然增加。

領展回購基金單位,有著相同的效果。舉個實例說明,截至今年3月底,領展已發行基金單位(即分母)是21.5億個,將末期可分派總額27.58億元(即分子)與之相除,得出的末期DPU是128.28仙。好了,領展去年利用部分出售資產所得,合共回購了6,450萬個基金單位,假設沒有回購並將回購數量加回,已發行基本單位將是22.15億個,末期DPU將會是124.54仙。

換句話說,回購令末期DPU多派了3.74仙或3%。若與2017年度的末期DPU比較,沒有回購的升幅只有6.8%,回購則增至10%。領展管理層已表示將於未來幾個月,持續回購最多8,000萬個基金單位,以抵銷物業出售對DPU的影響。

其實領展回購自2015年度已經開始,該年度比較特別,可分派總額只增9.5%,是首次出現單位數增長。反觀前3年(即2012至2014年度)的增長介乎14.4%和18.9%,當時不少評論認為業務發展已經放緩甚至見頂。

巧合的是,該年首次進行回購,涉及資金9.56億元,全來自出售9項物業的部分所得款項。當年回購的理由也和今天一樣,主要是抵銷物業出售對DPU之影響,結果該年的DPU因而增10.3%,剛好保得住雙位數增長。自此之後,領展回購未有停止過,皆因每年均有物業出售,並且動用部分出售所得來進行。

值得留意,在2015年度前,可分派總額的增長皆高於DPU的增長。全靠回購,2015年度及以後則反轉過來。不過,從圖表所見,可分派總額和DPU的增長均有放緩趨勢,2018年度可分派總額的增幅是近年新低。即使進行了回購,DPU也只能錄得單位數增長,是歷年首次。

有趣的是,市場似乎不太介意,股價於公布業績後照樣上升,或許是憧憬新物業如旺角T.O.P將帶來可觀收益,以及物業租用率和續租租金調整率升幅強勁,前者增0.9個百分點至97%,後者升5.3個百分點至29.1%。

最後一提,以執筆時股價71.7元計,領展的收益率只有3.48%,但房託的行業平均值是5.89%,當中最低的冠君產業信託(2778)也有4.4%,由此反映據領展現價貴絕同行。再者,被視為零風險的美國30年期國債,息率也有3.125%,領展現價是否吸引,留待各位自行判斷。

利益申報:本人持有領展股份。

原文刊於:am730 2018-06-15

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2018年6月8日星期五

空置稅

香港樓價高企,根據差餉物業估價署公布的最新統計,4月份私人住宅售價指數創歷史新高,而且已連續第25個月上升。

愈住愈貴,換來的是愈住愈細。如最近某九龍區一個新樓盤,發展商巧妙地將275方呎的開放式單位,打造成一個聲稱適合三人家庭的蝸居。單位既沒有間格,還有露台、工作平台和玻璃幕牆,放得下床卻放不下衣櫃,如何讓一家三口生活?原來秘訣在兩張摺床,雙人床藏在牆內,單人床則藏在電視櫃內,發展商可謂費盡心思。不過,衣櫃只得2呎闊,如何擺放一家衣衫是個挑戰。

政府自2009年推出辣招以來,樓價仍然居高不下,有人提出開徵一手物業空置稅,試圖迫使發展商加快推出新盤,減少囤積居奇。其實此稅已提出多年,一直未見落實。近日財爺透露政府正著手研究,預計在短期內公布結果。

每當說到空置稅,各方皆引用差餉物業估價署統計的空置率,最近3年(即2015年至2017年)介乎3.7%至3.8%,空置量則是43,000伙左右。另外,若扣除年內落成樓宇的空置量,近3年的空置率分別是2.8%、2.6%和2.3%,數量則是3.1萬伙、3萬伙和2.6萬伙。由於似有回落跡象,瓜瓜一向認為開徵空置稅是無用之舉。

可是進一步了解過後,發覺此統計只反映未被使用單位的數量,未獲簽發滿意紙或轉讓同意書、正在裝修或者待租以致空置的單位也包括其中。若要了解一手物業空置情況,較為相關的統計是運房局每季公布的《私人住宅一手市場供應統計數字》。截至今年3月底,發展商持有已落成但仍未出售的私人住宅單位(即一手貨尾)有9,000伙,較去年同期增加2,000伙或29%,是近3年新高。

若看帳齡更突顯問題嚴重,如2015年或以前落成但未出售的貨尾,於2016年和2017年分別餘下5,000伙和3,000伙,到了今年首季仍剩2,000伙,情況算是較好。若看2016年落成的貨尾,於該年餘下1,000伙,今年首季不變仍未出售。2017年落成的貨尾就更差,該年預計有3,000伙,最後增至5,000伙,現在也是仍未售出。

當然,貨尾數量增加未必一定是發展商刻意囤積,如那些沒有太多新項目的發展商,往往出於會計原因惜售貨尾,以維持賣樓收入平穩入帳。又例如屬於豪宅的貨尾,不是一時三刻可出售。另一個重要原因是落成量上升,如2016年及2017年新落成單位的升幅分別是29%和22%。可惜因數據欠奉,無法準確計算貨尾與落成量比率。不過,粗略地將每年的落成量與3個月後的貨尾量比較,2015年的比率是25%,代表該年落成的單位,於2016年第一季仍有25%未售出。至於2016年和2017年的比率分別是7%和28%,情況未見十分嚴重。

地產項目主要靠借貸來融資,盡快將建成單位出售套現的誘因,似乎較囤積所賺到的為大,君不見近年新盤皆以預售樓花為主,等到落成才開售的樓盤並不多。況且持貨需承擔樓市一旦轉跌的風險,個人偏向相信,大部分發展商並非刻意囤積貨尾,若政府開徵空置稅,或許能加快售樓速度,但現在樓市供不應求,發展商會否將稅負轉嫁買家,變相推高樓價,值得政府小心研究。

原文刊於:am730 2018-06-08

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