2018年6月8日星期五

空置稅

香港樓價高企,根據差餉物業估價署公布的最新統計,4月份私人住宅售價指數創歷史新高,而且已連續第25個月上升。

愈住愈貴,換來的是愈住愈細。如最近某九龍區一個新樓盤,發展商巧妙地將275方呎的開放式單位,打造成一個聲稱適合三人家庭的蝸居。單位既沒有間格,還有露台、工作平台和玻璃幕牆,放得下床卻放不下衣櫃,如何讓一家三口生活?原來秘訣在兩張摺床,雙人床藏在牆內,單人床則藏在電視櫃內,發展商可謂費盡心思。不過,衣櫃只得2呎闊,如何擺放一家衣衫是個挑戰。

政府自2009年推出辣招以來,樓價仍然居高不下,有人提出開徵一手物業空置稅,試圖迫使發展商加快推出新盤,減少囤積居奇。其實此稅已提出多年,一直未見落實。近日財爺透露政府正著手研究,預計在短期內公布結果。

每當說到空置稅,各方皆引用差餉物業估價署統計的空置率,最近3年(即2015年至2017年)介乎3.7%至3.8%,空置量則是43,000伙左右。另外,若扣除年內落成樓宇的空置量,近3年的空置率分別是2.8%、2.6%和2.3%,數量則是3.1萬伙、3萬伙和2.6萬伙。由於似有回落跡象,瓜瓜一向認為開徵空置稅是無用之舉。

可是進一步了解過後,發覺此統計只反映未被使用單位的數量,未獲簽發滿意紙或轉讓同意書、正在裝修或者待租以致空置的單位也包括其中。若要了解一手物業空置情況,較為相關的統計是運房局每季公布的《私人住宅一手市場供應統計數字》。截至今年3月底,發展商持有已落成但仍未出售的私人住宅單位(即一手貨尾)有9,000伙,較去年同期增加2,000伙或29%,是近3年新高。

若看帳齡更突顯問題嚴重,如2015年或以前落成但未出售的貨尾,於2016年和2017年分別餘下5,000伙和3,000伙,到了今年首季仍剩2,000伙,情況算是較好。若看2016年落成的貨尾,於該年餘下1,000伙,今年首季不變仍未出售。2017年落成的貨尾就更差,該年預計有3,000伙,最後增至5,000伙,現在也是仍未售出。

當然,貨尾數量增加未必一定是發展商刻意囤積,如那些沒有太多新項目的發展商,往往出於會計原因惜售貨尾,以維持賣樓收入平穩入帳。又例如屬於豪宅的貨尾,不是一時三刻可出售。另一個重要原因是落成量上升,如2016年及2017年新落成單位的升幅分別是29%和22%。可惜因數據欠奉,無法準確計算貨尾與落成量比率。不過,粗略地將每年的落成量與3個月後的貨尾量比較,2015年的比率是25%,代表該年落成的單位,於2016年第一季仍有25%未售出。至於2016年和2017年的比率分別是7%和28%,情況未見十分嚴重。

地產項目主要靠借貸來融資,盡快將建成單位出售套現的誘因,似乎較囤積所賺到的為大,君不見近年新盤皆以預售樓花為主,等到落成才開售的樓盤並不多。況且持貨需承擔樓市一旦轉跌的風險,個人偏向相信,大部分發展商並非刻意囤積貨尾,若政府開徵空置稅,或許能加快售樓速度,但現在樓市供不應求,發展商會否將稅負轉嫁買家,變相推高樓價,值得政府小心研究。

原文刊於:am730 2018-06-08

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3 則留言:

快活谷小子財自之路 說...

香港地邊有咁多空置吖? 得番個D富豪有幾間別墅放係度哂太陽
小業主有樓都一定租出去啦, 個個月自己供款咁有米咩? 成萬幾銀架!

如果政府想搞有錢佬就真係錯中之錯, 我寫條租俾個秘書又得唔得? 又或者1個人有10間, 一家有10口, 咁一人住一間又得唔得?

同埋又點樣去CHECK空置? 水電煤照開又如何?
搞都搞公屋一開二同埋新界丁權先啦, 錯哂.....

BTW, 張建宗司長有9間屋架, 打埋公務員不能囤積居奇先啦....劏房波司長呢? 如果佢D劏房空置左, 佢份糧都未必夠俾空置稅....呵呵...

三人行 說...
此留言已被作者移除。
三人行 說...

香港物業報告2018截文:
"本署在年底進行調查,包括向大廈管理處蒐集空置物業數據,或派員實地視察,以編製物業空置量的統計數字。對於物業管理公司 / 人士就物業空置情況提供協助,本署謹致衷心謝忱。" --> 有些人成日用香港單位數目大過住戶數目20萬伙,來說香港空置率有水份。但根據上述定義,除非政府吹水及物管公司玩野,否則條數係來自物管公司,空置率條數堅過石堅。

政府差餉物業估價處的空置量定義:
"空置量 指在年終統計調查時,實際上未 有使用的單位數目或樓面面積。有一點必須留意,就是 當中部分空置住宅單位於佔用許可證發出後仍未獲發滿意紙或轉 讓同意書。此外,正在裝修的單位亦界定為空置。" --> 即係2.X%當中仲有些一二手單位在正常的裝修中。

政府差餉物業估價處落成量及相關統計數字:"私人住宅 - 各類單位年底空置量統計"
2017年A、B、C、D、D類單位空置是3.2%, 3.3%, 3.4%, 8.6% 同7.5%. 大眾住的A / B / C類單位,加埋有35XXX間,但當中又有堆新樓未入伙,自然失業率都3%啦,根本A/B/C類單位無乜空置問題。有空置問題的,只是D/E類單位,仲有成7XXX伙空置單位添,但你打擊有錢佬的D/E類單位用來托咩?難道收返來間劏房乎?

嬲嬲地,我下期出返篇文講空置量同空置率先...

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