2010年8月18日星期三

買樓的入場資格

政府為了壓抑樓市的炒風,於上周五推出「新9招」,其中我比較關注按揭成數不可以高於九成,以及銀行需為借款人做壓力測試等的措施。根據報導,壓力測試是假設按揭加息2厘,然後估計供款人的供款和收入比率是否能在60%水平以內。 但昨日政府賣地成績遠比預期好,除非有甚麼突發的經濟危機,又或者聯儲局突然話美息將會上升,否則的話,相信樓市的升勢在短期內停不了。

有人認為新措施阻擋不了樓價飛升,但卻進一步扼殺了年輕人的置業需要,但我個人則認為對年輕人是件好事,因為借九成半按揭所承受的風險不輕,一旦經濟不景出現掉頭轉向時,因置業搞到破產的大有人在。

我計算了一下,假設要買一個二百萬的樓盤,借九成,分二十年攤還並且息口在p-2.9%(5.25%-2.9%=2.35%)的水平,準買家的每月家庭總收入必需要至少有$18,814元,才可以付合按揭供款不可以超於收入50%的上限。如果要通過壓力測試,即是準買家的每月家庭總收入需要$18,737元。

另外,首期,律師費,印花稅,物業代理佣金等開支也需要先準備好。詳細計算如下:

首期=200,000
律師費=5,000
印花稅=100
物業代理佣金=20,000
管理費,水電煤按金=2,500
總計=227,600

再加上裝修費及各項雜費等等的開支,準買家沒有三十萬的話就很難置業了。即是說,現在要置業的話,目前必需要有三十萬的現金,並且月入不少於$18,814。

這個上車的入場資格,對很多會計年輕人來說的確不容易,因為考試進修的支出少不了,但是也未至於遙不可及。如果兩口子還未婚,大家的收入加起來剛好是$18,814,未有儲蓄,並各自與父母同住,若果每月能儲起$5,000-6,000,50-60個月(大既4-5年)就可以儲夠三十萬元了。

打算置業的年輕朋友經常抱怨樓價太高買不起樓,但經驗告訴我們樓市不會無此境上升,有升必有落的,就趁現在這幾年先儲起一筆首期,到樓市回落或到達自己的能力範圍時置業吧。

註:多謝網友Nicolas的提醒,上述計算忘了按揭保險。假設準買家選擇一次過付款而且包括在借貸當中,要通過壓力測試的話,準買家的每月總收入應該至少要有$19,736。當然,年輕的準買家可以選擇較長的供款年期,如果選25年的話,每月總收入至少要$16,910,選30年的話,每月總收入至少要$15,830。

不過,我個人則不讚成供款年期太長,因為Cash flow雖然可以改善,但利息支出將會大增,除了不合算外,貸款拖得太久也會影響日後的家庭計劃。

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6 則留言:

nicolas 說...

根據報導,壓力測試是假設按揭加息2厘,然後估計供款人的供款和收入比率是否仍然在50%水平以下。

ITS 60%, NOT 50%. CAN U REDO THE CALCUATION AGAIN? THANKS

nicolas 說...

n u havent taken into account the mortgage insurance either

HHH 說...

Add: 貸款拖得太久也會構成心理包袱。 前輩經驗:供完層樓無債一身輕! 大家努力!

匿名 說...

'樓市的升勢在短期內停不了", 因為特衰政府根本無意壓抑樓價, 增加土地及樓宇的供應.

曾弄權最多還有一年零十個月就要下台, 只要他一日還沒腳痛, 高地價政策就會持續, 樓價只會升, 不會跌, 除非大陸或外圍出現突變.

樓價若升多一年零十個月, 年輕人更加不要指望可以儲十多年錢就可以置業, 政府高地價政策不變, 你們永遠不可能憑個人努力成為業主.

Bittermelon 說...

匿名君:
經驗告訴我樓市不會無此境上升,有升必有落的.

investinvest 說...

but when property prices come down, economic cycle slows. people will then be deterred by fear of job insecurity, further price drop...

from midland's price chart, yes, post 97, property prices dropped for 6-7 years. but no one (at least for we employees) dared to buy, for fear of job insecurity, no pay leave, recession, etc, things we saw in the past.

http://www.midland.com.hk/chi/midland_trend/

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