2010年11月4日星期四

樓價兩極化

施政報告發表至今,在報章及網上看過很多人的言論和意見,自己再想了一想,如果施政報告的措施真的是有效落實的話,我覺得未來香港的樓市將會出現兩極化,即是細價樓會愈買愈平,貴價樓則愈買愈貴。

我這樣說,因為措施太過側重「上車難」的問題,並且嚴重地忽略了很多市民特別是中產「轉車」的需要。

政府推出多些土地,並且今後會用各種手段去興建多些面積較細的單位,這對希望上車的人當然是好事。可是,細單位的業主就沒有那麼幸運,因為市場多了一手的細單位,加上政府限制發水比例令新樓更實用,到時細單位的二手樓就不再受歡迎。需求少了,二手細單位的樓價就會下跌。

可是,因為上述的政策,一手大單位的供應會減少,希望換樓的人就無可選擇地要在二手市場裡去找,需求多了而新供應又少,二手大單位的樓價就自然會上升。

另外,限制發水的措施雖然是很好(其實來得太遲,不過好過沒有),新樓的私人會所及其他公共設施,其規模及數量必然會減少。老實講,現在的中產在選擇樓盤時,私人會所及其設施是個重大考慮的因素,他們之間經常比較,並以住在這些名牌屋苑為榮。例如會所有沒有室內泳池、私人宴會廳、網球場、壁球室、燒烤場(不是郊野公園的那種,而是酒店式的那種)、美容院、私人影院、卡拉OK室等等,新樓沒有了這些設施,中產自然對這些新樓沒有興趣,要換樓市就唯有去現有的二手屋苑去找。

其實這是出於虛榮心作祟,但香港的中產就是這樣愛比較好虛榮。有人可能覺得中產這想法很無謂,但這是目前的現實,要他們改變這個想法,我看機會不大。

所以,不計算利息等的其他因素,當政策落實若干年後,不難想像細單位的二手樓價不會再有太大的上升的空間,甚至可能下跌。但是大單位的二手樓價,特別是豪宅及假豪宅,將會高踞不下。

其實我的想法沒有甚麼大道理在裡面,只是循著身邊認識的人的心態去想,而且主要也受兩篇文章的啟發,分別是施永清先生的《年供兩萬個住宅夠嗎?》和馬沙兄的《樓價痴線系列 (四)》,有興趣不妨看看。

&&&&&&&&

6 則留言:

Ebenezer 說...

不知QE2又將會對香港物業市場有如何影響?

hkeric 說...

換樓唔係政府責任喎.

若缺齋老人 說...

老實講,那些所謂會所什麼的真係好少用到...

Bittermelon 說...

Ebenzer兄:
我估QE2將會進一步推高香港樓價.個煲愈煲愈大,爆時都唔知點算...哎

hkeric兄:
換樓當然唔係政府既責任,但置業一樣,政府都唔應該干預. Anyway,其實好多中產都唔係要求政府幫忙換樓,只要唔好搞個大頭佛出嚟影響換樓計劃已經偷笑.

齋老:
我同你一樣咁睇,講真,屋苑既會所真係有幾何會去用?但偏偏買樓時,好多人(特別係較年輕的)都會將會所看待成選擇的其中一個因素.

匿名 說...

揀屋苑要會所, 年輕人多是短視的.

匿名 說...

If let me prefer, I would like to my home is bigger than the public place. And those have facilities apartments need to paid High managment fee. I am waiting Reality and reasonable price's flat which sell for few years later.

LinkWithin

Blog Widget by LinkWithin