2014年8月10日星期日

會計男上車夢碎?

最近有位年輕會計男,在網上討論區內訴苦,說自己月入僅得 18,000 元,無力結婚和上車,所以寧願一世單身。先不論是否想得太灰,現在樓價高企,二手細價樓的樓價更是愈炒愈高,究竟要月入多少才能夠一圓上車夢呢?

就以 300 萬元樓價為例,假設利用按揭保險借盡九成上限,還款年期也借足 30 年上限,並且加借按揭保費,以現時最優惠利率減 3 厘計(即 2.25%),每月總供款額是 10,687 元。以供款入息比率上限 50% 計算,只要月入達到 21,374 元就成。不過,根據金管局最新指引,承造按揭必須通過壓力測試,即以現行利率加 3% 計算,而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。若要通過測試,月入需要達到 25731 元才成。

根據統計署最新資料,目前會計主任的平均每月薪金是 24,268 元。換句話說,除非薪金較平均數為高,否則一位會計主任也無力置業。這麼說,會計男真的上車無望了?當然不是,若果他能找到另一半,只要「公一份,婆一份」,上車仍是有希望的。不過,上述只計算了供款能力,置業開支仍是不菲。以 300 萬樓價為例,首期需要 30 萬元,地產代理佣金至少 3 萬元,還有印花稅 9 萬元,總計就要 42 萬元。綜合上述計算,現在要置業的話,最低門檻是家庭入息至少要有 2.6 萬元,以及資產需要 42 萬元。

當然,現在樓價只升不跌,能找到一個 300 萬元的單位已經愈來愈艱難,就算找得到,質素也未必很好,或者要到偏遠的地區,交通甚為不便。記得前特首曾蔭權曾說過,年輕人可以在新界置業,雖然當時備受批評為涼薄,但其實是有道理的。其真意在於「上車」二字,所謂「上車盤」,其實是一個暫時性的蝸居,只要樓價跟隨市場上升,日後賣出後就可以換另一個較大較佳的單位。試想想,除非發大達,於一般人而言,薪金加幅很難追得上樓價升幅,若上了車,就等於將自己的資產與樓市同步。古語有云,青蠅之飛,不過數武,附之驥尾,可至千里。意思即是一只蒼蠅怎樣努力地飛,也只有幾步之遙,若果趴在好馬上,即使只是其尾巴,也可以將蒼蠅帶到千里之外。其實道理和上車一樣,單靠薪金很難改善蝸居質素,上了車就有希望了。

當然,瓜瓜並不是鼓勵大家置業,因為始終涉及投資成份,樓價可升也可跌,需要面對一定程度的風險。純粹個人經驗和看法,只要自己有需要,而且又有能力的話,置業不失為一個好選擇。至於如何透過儲蓄去首期等置業開支,不妨翻看拙作《小數怕長計,上車無問題》,雖然是去年舊作,但今時今日一樣適用。

文章來源:Education post 2014-08-08

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