會計男上車夢碎？

最近有位年輕會計男，在網上討論區內訴苦，說自己月入僅得 18,000 元，無力結婚和上車，所以寧願一世單身。先不論是否想得太灰，現在樓價高企，二手細價樓的樓價更是愈炒愈高，究竟要月入多少才能夠一圓上車夢呢？

就以 300 萬元樓價為例，假設利用按揭保險借盡九成上限，還款年期也借足 30 年上限，並且加借按揭保費，以現時最優惠利率減 3 厘計（即 2.25%），每月總供款額是 10,687 元。以供款入息比率上限 50% 計算，只要月入達到 21,374 元就成。不過，根據金管局最新指引，承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加 3% 計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。若要通過測試，月入需要達到 25731 元才成。

根據統計署最新資料，目前會計主任的平均每月薪金是 24,268 元。換句話說，除非薪金較平均數為高，否則一位會計主任也無力置業。這麼說，會計男真的上車無望了？當然不是，若果他能找到另一半，只要「公一份，婆一份」，上車仍是有希望的。不過，上述只計算了供款能力，置業開支仍是不菲。以 300 萬樓價為例，首期需要 30 萬元，地產代理佣金至少 3 萬元，還有印花稅 9 萬元，總計就要 42 萬元。綜合上述計算，現在要置業的話，最低門檻是家庭入息至少要有 2.6 萬元，以及資產需要 42 萬元。

當然，現在樓價只升不跌，能找到一個 300 萬元的單位已經愈來愈艱難，就算找得到，質素也未必很好，或者要到偏遠的地區，交通甚為不便。記得前特首曾蔭權曾說過，年輕人可以在新界置業，雖然當時備受批評為涼薄，但其實是有道理的。其真意在於「上車」二字，所謂「上車盤」，其實是一個暫時性的蝸居，只要樓價跟隨市場上升，日後賣出後就可以換另一個較大較佳的單位。試想想，除非發大達，於一般人而言，薪金加幅很難追得上樓價升幅，若上了車，就等於將自己的資產與樓市同步。古語有云，青蠅之飛，不過數武，附之驥尾，可至千里。意思即是一只蒼蠅怎樣努力地飛，也只有幾步之遙，若果趴在好馬上，即使只是其尾巴，也可以將蒼蠅帶到千里之外。其實道理和上車一樣，單靠薪金很難改善蝸居質素，上了車就有希望了。

當然，瓜瓜並不是鼓勵大家置業，因為始終涉及投資成份，樓價可升也可跌，需要面對一定程度的風險。純粹個人經驗和看法，只要自己有需要，而且又有能力的話，置業不失為一個好選擇。至於如何透過儲蓄去首期等置業開支，不妨翻看拙作《小數怕長計，上車無問題》，雖然是去年舊作，但今時今日一樣適用。

文章來源：Education post 2014-08-08

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