2012年11月2日星期五

八折買樓古怪論

港府於上星期五突然推出樓市「雙辣招」,企圖令熾熱的樓市降溫,但輿論反應卻不一。

有人認為辣招是對症下藥,有助減低非本港居民炒買住宅樓宇的意欲。但亦有人不以為然,認為樓市現時出現的調整,只屬短期現象,在超低利率環境和人民幣持續升值的憧憬下,樓價始終還會上升。而在眾多評論當中,就以「人民幣買港樓有八折」最離奇古怪。

說古怪,因為不知此怪論是由何人於何時「創造」出來;說離奇,因為愈來愈多人相信。

怪不得有人曾經說過,將一句謊話說上百遍,就能變成為真理。近來就有不少報道和評論說,內地人「利用」和「享受」人民幣升值的好處,在港買樓變相可以得到八折,本周二更有記者以此向財爺作出提問。

在新聞片段中所見,財爺笑眯眯地回答著說:「你無可能咁計,如果同美金計咪仲著數?你唔係咁使法㗎嘛……但唔係著數嚟㗎嘛」。

面對這個似是而非的怪論,財爺的回答其實已經相當厚道了。

根據八折論,由於現時人民幣兌港元的匯價已經升穿八算,假設內地買家要在香港購買一個1,000萬港元的物業,現在只需動用800萬元人民幣。

若以當年一兌一的匯價計算,就相當於今天打了個八折。即使現在港府要徵收15%的買家印花稅,總數也只不過920萬元人民幣,計算出來仍然打了個九二折。

因此,八折論者認為,買家印花稅對內地投資者起不了大作用,況且羊毛出在羊身上,稅款最終只會轉嫁到日後的買家,變相將樓價推高15%云云。先不說八折論是否成立,單是買家印花稅,會推高樓價已經很有問題。首先,香港的樓價是按供求來調節,買家不會因為你付了買家印花稅,而願意多付樓價給你。假若有兩個相同面積、景觀和樓層的單位放售,A室的業主因付了買家印花稅,所以叫價較B室高15%,你是準買家,你選A還是B?

再者,若果樓價真是可以百分百用成本來定價,世上就不會有人炒燶樓吧?八折論就更加不成理,試想想,若果理論正確,現在新加坡紙兌港紙是1兌6.3,今年累升約6%,假設1,000萬港元的物業,即只需付159萬元新加坡元,數字上看那豈非比人民幣更抵?

若果用美元折扣就更大,只需129萬美元!還有澳元、瑞郎、英鎊和歐元,兌港元的匯價通通超過1兌8,香港樓市不就更能吸引這些貨幣持有人來投資?

無可否認,八折論的確有心理因素在內,例如港人喜歡到日本購物,2008年買個5萬日圓的手袋,只要3,500港元,不過,現在則要4,900港元,在心理上當然是2008年買比現在才買較划算。

可是,住宅物業不單是商品,它還是一項投資,將來難免有賣出,或轉手的機會,不論投資者是港人與否,若果將來需要將物業出售,並且須要將賣樓所得兌換成其他貨幣,投資者就要承受外匯風險了。

特別是內地投資者,若人民幣真的如市場所料,於未來幾年繼續升值,縱使現在買入物業看起來是享受了升值的「著數」,不過,在賣出時卻也因為人民幣升值,以前拿了的著數不單要悉數回吐,而且隨時還要倒貼。

當然,若不打算把港元兌換回人民幣的投資者則另計。

其實計算一下就知道,假設今天用920萬元人民幣,買了一個1,000萬港元的物業,如果幾年之後,人民幣升值了約10%,倘若投資者日後要取回920萬元人民幣的成本,樓價就要同時上升10%。

若果樓價升幅追不上,所謂著數就變成兌換虧損了。你可以說樓價升幅要追過人民幣升值有何難,但將來的事誰能百分百預知?所以,所謂八折優惠其實是「風險」,我實在懷疑有多少內地投資者真的能享受這個「優惠」。

能將風險倒過來說成優惠,而且還令愈來愈多人信以為真,你說此現象不離奇古怪嗎?

文章來源:AM730 2012-11-02

訪問財爺的新聞片段:http://news.tvb.com/local/508e5aba6db28c1b03000001/

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