雍澄軒小業主稅務考慮

昨天談論過「759阿信屋」的業績，本來打算今天繼續講他們的業務，但「雍澄軒」這個話題，實在太過熱騰騰，而且現在資訊發達，新聞隨時變成舊聞，所以先安排這篇刊登，原來的文章則會順延至下周，敬請原諒。

長江實業(001)將旗下酒店的房間分拆出售，引起各界關注，而眾人都將焦點放在「可否自住」身上。實在懷疑究竟有多少人真的買來自住，曾住過類似的住宅式酒店幾次，說實話我就不太喜歡。雖然可以用電磁爐煮食，但沒有廚房始終不太方便。而且根據報道，這類酒店太多限制，例如不可以按自己的意思去裝修，購置喜歡的家具也可能有問題，事事都需要事先申請，那何來有「家」的感覺呢？

不過，就是因為限制多多，樓價才會較為便宜。而且因為不是住宅項目，不受特別印花稅和買家印花稅的影響。難怪開售短短兩日，推出的單位就悉數沽清。言歸正傳，究竟買家有甚麼稅務考慮呢？愚見認為，主要視乎買家的身份和單位用途。

若果單位用作投資，問題相對簡單。或許可以將酒店看成是一個商場，雍澄軒的買家就像商場內每個舖位的小業主。不同的是，買家不單要將舖位的出租事務，交由管理處全權打理，連租給誰人也不能異議。

接下來要看看買家的身份，若果是公司就很大機會需要繳交利得稅。稅款計算很簡單，將酒店單位的租金收入，減去期內的相關成本，例如按揭利息、維修保養開支、管理費、差餉等，再扣除稅例給予的折舊免稅額，如商業建築物免稅額(按年扣減單位建築成本的4%，如一手單位，稅局通常假設是購入價的一半)，及其他相關裝設的免稅額(如有)，得出來的就是應評稅利潤，再按稅率16.5%計算出來的金額，就是利得稅。

若果買家身份是個人，就可能需要繳交物業稅。計算就更加簡單，只要將單位的租金收入，減去差餉(地租卻不可以扣減)，以及修葺及支出的標準免稅額(收入減差餉後乘以20%)，得出來的，就是應評稅淨值，再按個人標準稅率15%計算，出來的金額就是物業稅。

要注意，其他一切開支如管理費和按揭利息不能扣減。不過，若果買家選擇個人入息課稅，就可以扣除按揭利息開支，更可享受個人免稅額及累進稅率的優惠。

相反，若果單位用作自住的話，問題就變得繁雜。先講公司，若果買家向酒店租住自己的物業，以供公司董事或員工居住，而且租金是按市價計算，在稅務而言，按理是可以的。即是公司向酒店支付的租金將會視為開支，而酒店歸還的租金將成為公司的收入。兩數互相抵銷後，基本上不用繳交利得稅，而且在計算公司的整體稅款時，還可以扣減按揭利息支出和商業建築物免稅額。

題外話，由於單位是自住，在「Substance over form」的會計原則下，會計師可能要求將收入和租金互相抵銷，以避免收入和支出雙雙被「谷大」。另外，由於公司向董事或員工提供居所，其租值將會包括在他們的薪俸稅內一起計算。租值計算方法是薪金收入減去支出後乘以8%或10%。

接著講個人，若果將單位用作自住，相信他們的稅務問題最麻煩。雖然稅例列明，自住物業無需繳付物業稅，可是單位的確是真金白銀租出，所以從酒店收取回來的租金，很大機會被視為收入。

況且酒店也要報稅，若果他們向買家支付了租金之後，卻不能扣減這筆開支，酒店就要為此繳交利得稅。因此，酒店必然視此為成本而向稅局申報。收取這筆款項的買家，就無可避免要繳交稅款了。

更大的問題是，買家早前向酒店支付的租金，按稅例不能在物業稅的計算中扣減。那麼，就算買家未來將單位用來自住，最後也要繳交物業稅。再者，將單位用作自住，據聞可能觸犯酒店牌照的相關法例和地契條款，一旦酒店不獲續牌，物業就可能被迫丟空。

最後強調，以上純屬個人意見，由於目前有很多細節都尚未清楚，因此上述的稅務問題和見解未必準確。若有疑問，請自行尋求稅務顧問、會計師或律師的意見。

文章來源：AM730 2013-02-22

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