2013年2月22日星期五

雍澄軒小業主稅務考慮

昨天談論過「759阿信屋」的業績,本來打算今天繼續講他們的業務,但「雍澄軒」這個話題,實在太過熱騰騰,而且現在資訊發達,新聞隨時變成舊聞,所以先安排這篇刊登,原來的文章則會順延至下周,敬請原諒。

長江實業(001)將旗下酒店的房間分拆出售,引起各界關注,而眾人都將焦點放在「可否自住」身上。實在懷疑究竟有多少人真的買來自住,曾住過類似的住宅式酒店幾次,說實話我就不太喜歡。雖然可以用電磁爐煮食,但沒有廚房始終不太方便。而且根據報道,這類酒店太多限制,例如不可以按自己的意思去裝修,購置喜歡的家具也可能有問題,事事都需要事先申請,那何來有「家」的感覺呢?

不過,就是因為限制多多,樓價才會較為便宜。而且因為不是住宅項目,不受特別印花稅和買家印花稅的影響。難怪開售短短兩日,推出的單位就悉數沽清。言歸正傳,究竟買家有甚麼稅務考慮呢?愚見認為,主要視乎買家的身份和單位用途。

若果單位用作投資,問題相對簡單。或許可以將酒店看成是一個商場,雍澄軒的買家就像商場內每個舖位的小業主。不同的是,買家不單要將舖位的出租事務,交由管理處全權打理,連租給誰人也不能異議。

接下來要看看買家的身份,若果是公司就很大機會需要繳交利得稅。稅款計算很簡單,將酒店單位的租金收入,減去期內的相關成本,例如按揭利息、維修保養開支、管理費、差餉等,再扣除稅例給予的折舊免稅額,如商業建築物免稅額(按年扣減單位建築成本的4%,如一手單位,稅局通常假設是購入價的一半),及其他相關裝設的免稅額(如有),得出來的就是應評稅利潤,再按稅率16.5%計算出來的金額,就是利得稅。

若果買家身份是個人,就可能需要繳交物業稅。計算就更加簡單,只要將單位的租金收入,減去差餉(地租卻不可以扣減),以及修葺及支出的標準免稅額(收入減差餉後乘以20%),得出來的,就是應評稅淨值,再按個人標準稅率15%計算,出來的金額就是物業稅。

要注意,其他一切開支如管理費和按揭利息不能扣減。不過,若果買家選擇個人入息課稅,就可以扣除按揭利息開支,更可享受個人免稅額及累進稅率的優惠。

相反,若果單位用作自住的話,問題就變得繁雜。先講公司,若果買家向酒店租住自己的物業,以供公司董事或員工居住,而且租金是按市價計算,在稅務而言,按理是可以的。即是公司向酒店支付的租金將會視為開支,而酒店歸還的租金將成為公司的收入。兩數互相抵銷後,基本上不用繳交利得稅,而且在計算公司的整體稅款時,還可以扣減按揭利息支出和商業建築物免稅額。

題外話,由於單位是自住,在「Substance over form」的會計原則下,會計師可能要求將收入和租金互相抵銷,以避免收入和支出雙雙被「谷大」。另外,由於公司向董事或員工提供居所,其租值將會包括在他們的薪俸稅內一起計算。租值計算方法是薪金收入減去支出後乘以8%或10%。

接著講個人,若果將單位用作自住,相信他們的稅務問題最麻煩。雖然稅例列明,自住物業無需繳付物業稅,可是單位的確是真金白銀租出,所以從酒店收取回來的租金,很大機會被視為收入。

況且酒店也要報稅,若果他們向買家支付了租金之後,卻不能扣減這筆開支,酒店就要為此繳交利得稅。因此,酒店必然視此為成本而向稅局申報。收取這筆款項的買家,就無可避免要繳交稅款了。

更大的問題是,買家早前向酒店支付的租金,按稅例不能在物業稅的計算中扣減。那麼,就算買家未來將單位用來自住,最後也要繳交物業稅。再者,將單位用作自住,據聞可能觸犯酒店牌照的相關法例和地契條款,一旦酒店不獲續牌,物業就可能被迫丟空。

最後強調,以上純屬個人意見,由於目前有很多細節都尚未清楚,因此上述的稅務問題和見解未必準確。若有疑問,請自行尋求稅務顧問、會計師或律師的意見。

文章來源:AM730 2013-02-22

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1 則留言:

Kei Tin Lok 說...

我想大部分買家也都是以投資的心態而買入,因為不受特別印花稅和買家印花稅的影響的吸引力太大了!

另外,除了稅務問題外,還要留意法律方面的事項,因為這實在是一件前所未有的事(雖然聽聞2012年12月曾有一間酒店房間被成功出售).

希望政府能好好協助市民解決事情.

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