2013年2月28日星期四

有樓揸手無得輸

香港有不少的上市公司,年結日都在3月31日。可是除此以外,也有不少公司的年結日都在12月31日,例如內地企業,以及部分大型跨國企業。按香港的上市規定,公司需要於年結日後的3個月內,公布全年業績。

坦白講,由「埋數」、「核數」,以至編製年報,需要的時間著實不少,3個月時間其實相當緊迫,所以大部分於12月31日年結的公司,都會安排在翌年3月份公布業績。然而,有些公司是例外,好像奧亮集團(547),他們於本月5日,已經公布去年的全年業績。換句話說,他們只用了36天,就完成年結等的工作,可說是非常快捷。

不說別的,單是核數師要求的銀行確認書(Bank confirmation),有些銀行早已表明,沒有三、四個星期的時間也不能開出。

若果企業在內地銀行開設了帳戶,核數師更加需要派遣專人,親身到銀行索取確認書。沒法子,內地造假風氣太盛,我就聽說過,連銀行分行也可以是假冒,核數師稍有不慎就會被騙。

過去兩年,奧亮的業績均是於翌年3月公布的。今年能這麼快完成,相信與去年度的業務比較簡單有關。根據年報顯示,他們的主要業務分別是金屬(例如銅)及塑膠廢料貿易,以及投資香港物業,這些業務的營運模式並不複雜,加上該集團的僱員人數只有23人,相信規模不大,難怪能較早完成年結及公布業績。

究竟奧亮去年的業績如何?先看看其綜合損益表,不計算已終止的電訊和娛樂媒體業務,2012年的營業額有1.84億元,較2011年增加32%。同期的溢利為564.1萬元,較前年增長79%。營業額及溢利的增幅主要來自廢料貿易,2012年的增長分別為33%和22%。

看來該集團業績不錯,不過要看看現金流量表才能下結論。於2012年,除稅前溢利加上已終止業務之除稅前溢利合共660.3萬元,但扣除了非現金項目,包括投資物業因公允值轉變而帶來的1,220萬元收益,結果經營活動現金淨額為負986.4萬元,代表現金淨流出。

目前奧亮持有的投資物業,包括位處於銅鑼灣萬國寶通中心地下的兩個舖位和十個車位。換句話說,若果不是這批物業升值,去年的業績其實是虧損559.7萬元。近年香港樓價「長升長有」,擁有物業的企業,在帳面上其實是「無得輸」。

細看「分部報告」,去年物業投資溢利有427.8萬元,溢利比率有79%;廢料貿易更有1,058.4萬元,溢利比率有6%;兩項加起來的溢利合共1,486.2萬元。那麼,若不計算投資物業的公允值轉變收益,為何業績由溢利改為虧損呢?

原來主要來自2,232.4萬元的行政及其他經營開支。雖然財務報表沒有詳細列出,但從註腳得知,幾項比較大的開支包括:245.1萬元的租金,237.6萬元的董事酬金,720.3萬元的員工成本,以及核數師酬金,審計與非審計服務費用合共1,204萬元。

另外,根據報表提供的數據計算,去年的存貨、應收帳和應付帳的周轉期分別為15天、58天和24天,那麼現金周轉期就是49天了,較2010年的30天高出19天,代表奧亮的資金周轉需求增加。

加上從現金流量表得知,奧亮近兩年的經營活動均出現淨流出,資金壓力應該不輕。相信也是這些原因,所以去年新增的銀行貸款有6,755.3萬元,而且奧亮也將持有物業用作抵押。假設新增貸款是於去年12月借入,當時物業價值約為1.44億元,即是按揭大約為五成左右。

從奧亮例子可以看到,持有物業的企業近年享盡財務優勢,不單物業升值能增加企業溢利(縱使只是帳面),也能藉此借貸套現。然而,物業升值能帶來這些好處,但財務風險也很高,一旦物業價值下跌,企業溢利自然出現虧損,銀行貸款也可能因而需要提早還款。況且息率遲早會回升,財務開支必然大增,好處變成壞處。

文章來源:AM730 2013-02-28

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5 則留言:

匿名 說...

其實於投資者而言稅前利潤(profits before tax)和財務報表上的應付稅(taxation)實際有什麼意義?
因為有那兩個數還是不知道公司實際要付多少稅, 即final tax for the current year of assessment and provisional tax payable. 審計員還是計多一個只有審計才會看的deferred tax.

by malatmal

Bittermelon 說...

實際稅款支出方面既disclosure, 似乎USGAAP好啲, 因為係cash flow statement既supplementral disclosure section做disclosure.

Bittermelon 說...

實際稅款支出方面既disclosure, 似乎USGAAP好啲, 因為係cash flow statement既supplementral disclosure section做disclosure.

Kei Tin Lok 說...

看到版主的文章題目,差點誤會版主忘了「物業價值下跌」這風險了!在經濟差的時候,這風險更令很多公司出現帳面虧損呢!

Bittermelon 說...

Kei Tin君,
你講得啱,加息周期快將重臨,呢個風險將愈來愈高!

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