有樓揸手無得輸

香港有不少的上市公司，年結日都在3月31日。可是除此以外，也有不少公司的年結日都在12月31日，例如內地企業，以及部分大型跨國企業。按香港的上市規定，公司需要於年結日後的3個月內，公布全年業績。

坦白講，由「埋數」、「核數」，以至編製年報，需要的時間著實不少，3個月時間其實相當緊迫，所以大部分於12月31日年結的公司，都會安排在翌年3月份公布業績。然而，有些公司是例外，好像奧亮集團(547)，他們於本月5日，已經公布去年的全年業績。換句話說，他們只用了36天，就完成年結等的工作，可說是非常快捷。

不說別的，單是核數師要求的銀行確認書(Bank confirmation)，有些銀行早已表明，沒有三、四個星期的時間也不能開出。

若果企業在內地銀行開設了帳戶，核數師更加需要派遣專人，親身到銀行索取確認書。沒法子，內地造假風氣太盛，我就聽說過，連銀行分行也可以是假冒，核數師稍有不慎就會被騙。

過去兩年，奧亮的業績均是於翌年3月公布的。今年能這麼快完成，相信與去年度的業務比較簡單有關。根據年報顯示，他們的主要業務分別是金屬(例如銅)及塑膠廢料貿易，以及投資香港物業，這些業務的營運模式並不複雜，加上該集團的僱員人數只有23人，相信規模不大，難怪能較早完成年結及公布業績。

究竟奧亮去年的業績如何？先看看其綜合損益表，不計算已終止的電訊和娛樂媒體業務，2012年的營業額有1.84億元，較2011年增加32%。同期的溢利為564.1萬元，較前年增長79%。營業額及溢利的增幅主要來自廢料貿易，2012年的增長分別為33%和22%。

看來該集團業績不錯，不過要看看現金流量表才能下結論。於2012年，除稅前溢利加上已終止業務之除稅前溢利合共660.3萬元，但扣除了非現金項目，包括投資物業因公允值轉變而帶來的1,220萬元收益，結果經營活動現金淨額為負986.4萬元，代表現金淨流出。

目前奧亮持有的投資物業，包括位處於銅鑼灣萬國寶通中心地下的兩個舖位和十個車位。換句話說，若果不是這批物業升值，去年的業績其實是虧損559.7萬元。近年香港樓價「長升長有」，擁有物業的企業，在帳面上其實是「無得輸」。

細看「分部報告」，去年物業投資溢利有427.8萬元，溢利比率有79%；廢料貿易更有1,058.4萬元，溢利比率有6%；兩項加起來的溢利合共1,486.2萬元。那麼，若不計算投資物業的公允值轉變收益，為何業績由溢利改為虧損呢？

原來主要來自2,232.4萬元的行政及其他經營開支。雖然財務報表沒有詳細列出，但從註腳得知，幾項比較大的開支包括：245.1萬元的租金，237.6萬元的董事酬金，720.3萬元的員工成本，以及核數師酬金，審計與非審計服務費用合共1,204萬元。

另外，根據報表提供的數據計算，去年的存貨、應收帳和應付帳的周轉期分別為15天、58天和24天，那麼現金周轉期就是49天了，較2010年的30天高出19天，代表奧亮的資金周轉需求增加。

加上從現金流量表得知，奧亮近兩年的經營活動均出現淨流出，資金壓力應該不輕。相信也是這些原因，所以去年新增的銀行貸款有6,755.3萬元，而且奧亮也將持有物業用作抵押。假設新增貸款是於去年12月借入，當時物業價值約為1.44億元，即是按揭大約為五成左右。

從奧亮例子可以看到，持有物業的企業近年享盡財務優勢，不單物業升值能增加企業溢利(縱使只是帳面)，也能藉此借貸套現。然而，物業升值能帶來這些好處，但財務風險也很高，一旦物業價值下跌，企業溢利自然出現虧損，銀行貸款也可能因而需要提早還款。況且息率遲早會回升，財務開支必然大增，好處變成壞處。

文章來源：AM730 2013-02-28

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