2013年9月19日星期四

辣招下的美聯

【am730專欄】美聯集團(1200)最近公布了今年的中期業績,一如預期成績差勁,首6個月的整體收益按年減少9%至17.24億元,業績更加是由盈轉虧,期內錄得股東應佔虧損9,517.5萬元。無他,在「辣招」下物業交投大幅萎縮,主打物業代理的美聯怎會「有運行」?坦白講,整體收益只下跌9%,相信已經算是有所交代了。

美聯的收益最主要來自3方面,比重最高的物業代理業務,期內錄得16.93億元收益,按年減少9.4%。可幸的是,另外兩項業務的收益卻不跌反升,互聯網教育及相關服務有997萬元,按年增加23.6%;移民顧問服務則有1,789萬元,按年上升10.6%。

若以地區劃分,收益最多仍是來自港澳地區,期內收益有13.85億元,佔整體收益約八成,其餘兩成則來自中國,金額有3.39億元。若與去年同期比較,港澳地區的收益按年大跌19.2%,反觀內地則上升85.8%。

按業績通告解釋,因集團強化內地據點而令收入顯著增加。可惜美聯的核心業務始終在香港,內地業務只能略為彌補港澳部分失去的收益。

若以業務性質去看,住宅物業的代理收益於期內有12.91億元,按年減少14.2%。集團的虧損主要源於此業務,期內的分部業績錄得1.22億元虧損,較去年同期的1.25億元盈利相比,金額倒退接近200%。

至於工商物業代理業務,期內收益有4.02億元,按年上升10%。不過,期內分部業績卻按年下跌67.1%至2,371.6萬元。此部業績主要來自美聯工商舖(459),按他們的中期業績公告,今年上半年的物業代理收益按金額排序,最高是商舖有1.68億元,但是按年只有1%增長;其次是商業物業,同期收益有1.36億元,按年升幅則最高有8%;工業物業的收益有6,636.3萬元,按年增長也有6.9%。公告進一步透露,今年上半年促成了22宗過億元的物業成交,其中4宗更逾5億元。可是港府於今年2月開始推出非住宅物業的「辣招」後,工商舖交投嚴重受影響。雖則如此,管理層預料,下半年非住宅物業的交投量將會於現水平橫行。

回說美聯集團,看其損益表,他們有兩大營運開支,包括員工薪酬和辦公室及商舖租金,於2013年上半年的金額分別是10.27億元和3.04億元,佔總營運開支的比例分別是56%和17%。

相信是收益下跌關係,員工開支較去年同期下跌了3.4%。跌幅看似很少,但由於集團期內員工人數增加了1,661人,若計算每位員工的平均薪金,今年首6個月只有10.72萬元,按年大減20.1%。根據報章報道,管理層於業績發布會上表示盡量不會裁員,並且已採取自然流失策略。可是,物業代理的底薪比較低,靠的主要是佣金。生意淡薄下,佣金收入必然銳減,就算不裁員,相信也有不少員工自行離開甚至轉行吧?

至於辦公室及商舖租金,金額較去年同期上升了36.8%。由於美聯未有披露商舖的數字和期內變化,因此計算不到每間商舖的平均租值。不過,若看期內租金與收益的比率,去年和今年分別是12%和18%,換句話說,去年每賺100元只需負擔12元租金,今年卻增加至18元,若果不是美聯透過調配分行和搬舖,相信租金開支將會更高。

細看損益表時被一項開支吸引,這就是應收帳減值,今年上半年的金額有9,396.8萬元,按年增加84.1%。若拆開此開支來看,涉及住宅物業代理費用的應收帳款減值,不論在金額和升幅都很高,分別是5,701.4萬元和110.4%,餘下則是工商舖代理費用,應收帳減值金額和升幅分別是3,695.4萬元和54.3%。此外,應收帳的帳齡也有增加的趨勢,逾90天的應收帳款比例由去年12月的2%上升至今年6月的6%。這就難怪應收帳周轉期大幅飆升,於去年6月和12月,應收帳周轉期只有114天,但到了今年6月卻增加至146天,足足比以往多出了32天。看來美聯的業務不單受「辣招」影響,客戶信貸控制也值得關注。

若果政府仍然不肯「撤招」或者「減辣」,相信美聯下半年的業績難有改善。

文章來源:AM730 2013-09-19

&&&&&&&&

沒有留言:

LinkWithin

Blog Widget by LinkWithin