淺談冠君產業

上篇談過陽光房地產基金(435)(陽房)，翻閱其中期報告時發覺，內裡有兩頁詳細列出所持物業的資料。八卦性格不改，細看之下發現了一個有趣的地方。陽房的零售商舖物業遍布港島、九龍和新界，究竟哪一區物業的呎租最高？答案是上水，截至2013年12月底，陽房旗下上水中心購物商場的現行租金為每方呎96.7元，排行第二是位於尖沙咀的百利商業中心，每方呎只有49.9元，前者竟然高出後者約93.8%之多，自由行威力之強可見一斑。

此外，上水中心於去年12月底的估值高達34.99億元，金額直逼陽房另一幢甲級寫字樓物業──皇后大道東248號，其估值有38.88億元。這還未止，根據陽房截至今年3月底的公告，上水中心的現行租金，已經升穿100元水平，至100.4元。

上水商舖租金高企，其他購物旺區又如何？不如看看旺角的朗豪坊商場吧。此物業由冠君產業信託(2778)擁有，截至去年12月底，現收租金高達每方呎144.26元，而且年年上升，除了2011年因市況較差，增長率只有3.4%外，2012年有14%，2013年更是25.6%。從中反映出，零售業的租金負擔愈來愈重，也難怪香港的消費物價年年拾級而上。

講到冠君，不如看看去年的財務表現。他們目前擁有三項貴重物業，除了朗豪坊商場外，還包括朗豪坊辦公大樓和花旗銀行廣場，按年報提供的估值報告，截至去年12月底，朗豪坊屬於冠君部分的市值有236億元，花旗銀行廣場則有379億元。於去年，朗豪坊的物業淨收入合共是7.58億元，簡單地與市值相除，得出來的資產回報率是3.2%。即是每投入100元資產，可以賺到3.2元溢利。至於花旗銀行廣場，同期的物業淨收入是9.9億元，計算出來的資產回報率則是2.6%。若果想準確一點，可以參考估值報告提供的估計淨物業收益率，於2013年，朗豪坊有4.2%，花旗銀行廣場則有3.1%。從上述數值可見，雖然花旗銀行廣場的市值較高，但回報率卻不如朗豪坊。

冠君的整體資產回報率又如何？總資產於2013年和2012年年尾分別是628.24億元和598.92億元，年內平均值就是613.58億元，將此數與去年除稅後溢利21.99億元相除，得出的資產回報率是3.6%，較2012年的7.2%大跌3.6個百分點，為甚麼？主要原因是去年的投資物業公平值收益按年大減76.5%所致。

寫陽房時曾提及過，除稅後溢利不可以全數向基金單位持有人派發，因為需要剔除非現金收入和支出，包括投資物業公允價值收益、非現金財務成本、遞延稅項，及以基金單位支付的費用等。按冠君的年報披露，去年可供分派收入總額是12.71億元，按年增加了1.4%。即是說，雖然去年的除稅後溢利減少，但可供分派收入總額卻上升，這也解釋為何分派比率下降了0.1個百分點，至94.5%，但每個基金單位可分派的金額卻增加0.5%，至0.21元。

最後看看冠君的負債情況，截至去年12月底借貸總額是146.64億元，當中包括115.56億元銀行借貸，30.65億元定息中期票據，以及4,183.3萬元衍生金融工具。按總資產628.24億元計算，資產負債比率有23.4%。由於年內發行了中期票據，因此令比率較2012年增加了3個百分點。按報告披露，大約有47.6%，即70億元的借貸在今年到期。可是，截至去年12月底的流動資產只有13.15億元，假設今年的物業收入淨額不變仍然維持在17.48億元，加起來僅有30.63億元，冠君如何還債？原來相關融資安排正在進行中，冠君擁有貴重物業，相信以抵押形式再續借不困難吧？那麼，支付融資成本有沒有問題呢？將去年幾項特殊公平值收益從除稅後溢利剔除，並且讓融資成本與之相除，得出的比率有31.7%，顯示目前盈利水平足以應付利息開支。

最後一提，不知何解，冠君將去年的年報上了鎖，限制閱覽者複製文字和數字內容。翻閱以往幾年之年報，發覺都沒有這樣做，為何今年卻有此改變？用家如瓜瓜者這回可慘了，香港的上市公司又不像美國般，發布年報時需要同時以XBRL格式提供財務數據，因此需要花時間將數據輸入試算表，實在費時失事。現在是Big data年代，希望冠君和其他上市公司行行好，為用家提供方便，好嗎？

文章來源：am730 2014-05-02

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