樓價兩極化

施政報告發表至今，在報章及網上看過很多人的言論和意見，自己再想了一想，如果施政報告的措施真的是有效落實的話，我覺得未來香港的樓市將會出現兩極化，即是細價樓會愈買愈平，貴價樓則愈買愈貴。

我這樣說，因為措施太過側重「上車難」的問題，並且嚴重地忽略了很多市民特別是中產「轉車」的需要。

政府推出多些土地，並且今後會用各種手段去興建多些面積較細的單位，這對希望上車的人當然是好事。可是，細單位的業主就沒有那麼幸運，因為市場多了一手的細單位，加上政府限制發水比例令新樓更實用，到時細單位的二手樓就不再受歡迎。需求少了，二手細單位的樓價就會下跌。

可是，因為上述的政策，一手大單位的供應會減少，希望換樓的人就無可選擇地要在二手市場裡去找，需求多了而新供應又少，二手大單位的樓價就自然會上升。

另外，限制發水的措施雖然是很好（其實來得太遲，不過好過沒有），新樓的私人會所及其他公共設施，其規模及數量必然會減少。老實講，現在的中產在選擇樓盤時，私人會所及其設施是個重大考慮的因素，他們之間經常比較，並以住在這些名牌屋苑為榮。例如會所有沒有室內泳池、私人宴會廳、網球場、壁球室、燒烤場（不是郊野公園的那種，而是酒店式的那種）、美容院、私人影院、卡拉ＯＫ室等等，新樓沒有了這些設施，中產自然對這些新樓沒有興趣，要換樓市就唯有去現有的二手屋苑去找。

其實這是出於虛榮心作祟，但香港的中產就是這樣愛比較好虛榮。有人可能覺得中產這想法很無謂，但這是目前的現實，要他們改變這個想法，我看機會不大。

所以，不計算利息等的其他因素，當政策落實若干年後，不難想像細單位的二手樓價不會再有太大的上升的空間，甚至可能下跌。但是大單位的二手樓價，特別是豪宅及假豪宅，將會高踞不下。

其實我的想法沒有甚麼大道理在裡面，只是循著身邊認識的人的心態去想，而且主要也受兩篇文章的啟發，分別是施永清先生的《年供兩萬個住宅夠嗎？》和馬沙兄的《樓價痴線系列 (四)》，有興趣不妨看看。

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