昨日特首梁振英先生推出了十項短、中期措施,旨在抗衡樓市近來的升勢。就此十招,我嘗試以自己有限的識見,以及用家的角度來評論一下。
短期措施
第一招:出售830個剩餘居屋單位,當中825個是天水圍天頌苑未曾出售的單位。
好過無,但「執到喊三聲」。天頌苑已建成超過十年,當中兩座因短樁事件而沒有出售。不過,房委會於2000年曾為這兩座居屋進行地基加固工程,在2009年也進行過修葺,並聲稱這些單位可以達致出售水平。不過,這些一手單位空置多年,很多機電設施、水管喉管等,就算從來沒有用過也會出現老化或硬化等情況。例如大廈的升降機,單位內的電箱及家電等等,若果房委會在出售時把這些設備全部更換當然最好,若沒有的話,業主要有在短期內自行更換的心理和財務準備。以下這篇文章就詳細講述買了這些丟空多年的居屋要注意的事項,有興趣不妨去看一看。
第二招:將「置安心」的首批1,000個單位全數推售,出售對象仍然是原來計劃中,月入40,000元或以下的家庭。
摒棄了苦中產。「置安心」計劃的原意是幫助合資格的中產去儲首期,現在將單位全部出售,即是沒有首期的就不用再想。在風險角度而言是好事,因為硬去幫助未有足夠能力去置業的中產,隨時是害了他們。然而,換另一個角度去看,這批中產因入息超過居屋上限不能抽居屋,但又因為要負擔高昂的租金以至不能儲夠首期,上不著天下不著地,樓價持續上升下,他們的置業夢就愈來愈難實現了。
不過,對那些手頭有一筆首期但苦於現時樓價太高的中產來說,此項措施算是好消息。可是,要抽中就靠運氣了。
第三招:加快審批預售樓花,當中地政總署正在處理的9,000個單位預期可以在短期內推出市場。
這招的成效全看發展商。就算加快審批預售樓花,若發展商不配合也沒有用。在商言商,發展商若早日可以預售樓花,他們就可以早日套現。不過,現時借貸成本低,樓價又持續上升,發展商會否在短期內將全數9,000個單位推出市場也是未知之數。
第四招:於10月至12月季度的政府賣地計劃,將推出共約2,650私人住宅單位,並視乎市場反應,會適度加售住宅用地。
杯水車薪,不過方向正確。我一向認為要調控樓市,最有效是增加土地供應量。
第五招:將柴灣工廠大廈改建成出租公屋,提供180個單位,包括一人單位和一睡房單任。而市建局將以先導計劃形式開展兩項工廈重建項目,其中一項將作住宅發展,可提供約180個中小型住宅單位。
聊勝於無。要把工廈改建成可以住人的單位,涉及的成本非輕,土地效益似乎也不彰,而且周邊的配套是否足夠也是問題。可幸的是柴灣工廠大廈鄰近港鐵站,附近又有商場和街市,要照顧額外的180個家庭應該問題不大。不過,與其只有少數家庭受惠,何不拆卸重建?
中期措施
第六招:研究新的置業安居計劃,並將原有置安心的4,000個單位以折扣價出售。
與第二招一樣,將付不起首期的苦中產摒棄於門外,但同時幫助了一批付得起首期的中產。
第七招:將啟德發展區預留給市建局「樓換樓」的用地,撥給房委會去建480個單位。
「樓換樓」的安排是於2010年提出的,主要是為受啟德附近地區重建影響的自住業主,提供另一個選擇,讓他們可以繼續在同區生活。現在將用地撥給房委會,是否意味將來涉及重建的原區居民,將不能住回本區?
第八招:將長沙灣一幅休憩用地改作公屋用地,建2,300個單位,而休憩用地將會設在鄰近另一幅稍後可以騰空的土地上。
撥亂反正。其實這一幅地前身是公共屋村,拆卸後本來要原址重建,但不知可解,當年政府把地皮以短期租約形式租給私人公司搞高爾夫球場。新安排的確有助加快公屋興建,抵讚!
第九招:將36幅政府機、構用或社區地改作房屋用地,可建11,900個公私營單位。
方向正確,但預計困難重重。因為要更改土地用途,就必先得到地區人士的支持。我就有以下的經驗。我曾經在某區的私人屋苑居住,該屋苑附近有一幅早已規劃成住宅用的空地。可是,當政府要落實興建兩、三座公屋時,附近所有私人屋苑的業主就群起反對,認為影響景觀和通風,其實他們是怕影響樓價。
第十招:理順活化工廈改建住宅的條例,但可建單位的數字未有提供。
其實政府已一直在做,只不過礙於種種限制,例如要乎合城規和建築物等條例,所以計劃不太受歡迎。若果能理順當然最好,不過,在這些地方居住就要有心理準備成為「開荒牛」,皆因周邊配套太多數欠奉。
埋單計算,短期措施將在短期提供13,840個單位,可以量化得到的長期措施則提供18,680個單位,即是梁十招合共提供32,520個公私營單位。
觀乎今天股票市場及傳媒的反應,對梁十招「彈」的多,「讚」的少之又少。以虛招、廢噏、無料到、炒冷飯、無新意、遠水不能夠近火等來形容不絕於耳。不過,值得一讚的是,政府終於看到問題的癥結所在,肯從土地供應著手,是一個好開始。
參考資料:香港政府新聞網
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