恒盛財務狀況惹關注

恒盛地產(845)早前遭人入稟高等法院呈請清盤，因其附屬拖欠約5,000萬元(人民幣，下同)，但恒盛作為擔保人卻未償還款項。可幸的是，恒盛於上月22日發出公告，已清還欠款，呈請人正向高院申請撤回呈請。

恒盛雖聲稱呈請不會產生重大不利影響，但其財務狀況惹人關注。按其公布的2014年全年業績公告及年報，核數師對恒盛去年業績「無法表示意見(disclaimer of opinion)」。理由有二，一是去年虧損29.96億元及35.34億元經營現金淨流出；其二是恒盛無按各協議還貸款，涉及到期欠款共10.93億元，造成交叉違約，加上流動借款(即1年內到期借款)於去年底增至156.74億元，但手頭現金僅4.49億元，核數師認為此等重大不確定事項或對恒盛能否續經營構成重大疑問。不要以為核數師可隨便說無法表示意見，審計準則列明當問題對財務報告影響是重大(material)而廣泛(pervasive)，核數師才可disclaimer，反映恒盛財務問題相當嚴重。

需留意，核數師雖無法表示意見，但不代表管理層甚麼也不用做。財務報表編製方法仍以「持續經營」為基礎(註：若企業不打算繼續經營，編製方法將不同)，管理層仍須列出採用理據並提出可行方案。包括獲一間金融機構提高借貸額度由20億元至40億元，與多間銀行磋商重續及延長貸款，將部分手頭投資物業放售，加快發展中物業預售和銷售，加快未收銷售所得款回籠，及積極控制行政成本。但恒盛仍遭入稟呈請清盤，看來部分方案未能實施甚至無效。

恒盛之所以錄巨額虧損，原因之一是銷售成本過高，售價卻未追得上。於2013年，每方米平均銷售成本7,274元，約59%是建築成本、24%是土地成本、11%是資本化利息及7%是營業額及其他徵費。到2014年，銷售成本大增53.5%至每方米11,169元，以資本化利息及建築成本升幅最大，分別是66.7%和60.9%。若以金額衡量，建築成本增幅最大，由2013年每方米4,280元增至2014年的6,886元。反觀銷售收入，2013年平均售價為每方米8,687元，到2014年只增34.3%至11,670元。升幅不及銷售成本上升情況下，令每方米的毛利大跌64.5%至僅得501元。

可謂屋漏偏逢連夜雨，因部分發展中物業及持作銷售已落成物業需作減值撥備，2014年合計11.39億元，較2013年增近3倍，令2014年錄9.56億元毛虧。按地域劃分，環渤海、東北及上海以外地區減值最高，金額分別為4.35億元、3.64億元和3.22億元，上海減值最少，僅1,723.3萬元。不論是升幅還是金額，發展中物業減值撥備最大，去年減值10.49億元，即樓盤未落成已預期虧蝕。持作銷售已落成物業去年減值8,958.6萬元。就算不是減值，其實恒盛自2009年上市以來，盈利能力一直在下跌(見圖)。如2009年，當年每方米能賺取5,203元毛利(紅線)，毛利率(黃線)更高達48%，2010年因平均售價上升，毛利升至6,766元，毛利率則保持不變。到了2011年，毛利下跌44.6%至3,749元，但毛利率仍能維持在40%。可是，毛利在2012年進一步減少50.8%至1,848元，毛利率則下跌至23%，之後兩年一蹶不振，毛利率在2013年和2014年分別僅餘16%和4%。

恒盛盈利能力續跌，加上債台高築，負債資本比率高達135.3%，其財務狀況確令人擔憂。無論如何，今年上半年的中期業績公布在即，到時我們再跟進最新情況。

原文刊於：am730 2015-08-19

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