碧服增收不增利？

內房債務危機愈演愈烈，由於多間在港上市的內房公司，無法在昨天期限前完成審計並公布業績，導致股份停牌。其實在今年年初，市場已經傳出內房股的帳目難以審計。無他，樓市調控以及監管持續，收入大幅下降之餘，也影響償還債務能力。特別是那些債台高築的，「持續經營」能力被受質疑，要過核數師的一關談可容易。再者，核數師頭上有財匯局看著，把關尺度只會愈來愈緊。在多隻內房股當中，碧桂園(2007)和碧桂園服務(6098)已相繼公布業績，在內房停牌事件上已順利過關。這篇文章，將會集中討論後者的去年業績。

截至去年12月底，碧服的收入升84.9%至288.43億元(人民幣，下同)，股東應佔利潤也升50.2%，至40.33億元。碧服的收入以管理費為主，但受政府政策規管，加價並不容易。去年收入居然能有如此升幅，主要是收費管理面積增加所致。

當中分為兩方面，即是碧桂園自家開發的物業，以及其他開發商開發的物業。在去年，前者的收費管理面積增26.4%，至346億方米，後者則因收購關係急升306%，至4.19億方米。兩者相加後，碧服的收費管理面積增102.9%，至7.66億方米。內地樓市需求放緩，單靠自家開發物業難以維持收入高速增長，收購其他物管公司就是碧服採用的發展策略。

當然，收購的好處是快。像碧服最近的收購，造就了收入和利潤急升。可是，壞處是質素參差。將收入除以收費管理面積，就能顯示管理收費的平均單價。於2010年，自家開發物業的平均單價是每方米22.6元。可是，不知何因，平均單價稍降2.7%至每方米22元。至於非自家開發物業，2010年仍有每方米23.3元，於去年就減少36.9%，至每方米14.7元。下跌那麼多，相信是新收購回來的物管公司，管理非一線城市的物業比重較大所致。

平均單價下降本來也不算甚麼，平買平賣一樣可以賺錢。可是，碧服這次的收購，就拖低了整體獲利能力。沒有錯，雖然去年的毛利增加67.3%至88.64億元，經營利潤也增57.8%至57.29億元，但整體毛利率卻減少3.2個百分點至30.7%，經營利潤率也下跌3.4個百分點至19.9%。除了受新購業務影響外，政府取消了社保減免政策，以及持續加大基礎設施投資，也是拖低獲利能力的原因。

在碧服的業務中，有一項叫「三供一業」，即供水、供電、供暖和物業管理，在2016年或以前，國企需為自身職工家屬區提供。為了提升國企的效率，此職能轉交社會專業單位負責。碧服於2018年開始設立此項業務，主要是物業管理和供熱。於去年，相關收入升38.2%至37.29億元，發展看似很好，但收費管理面積沒有變，仍然維持在8,520萬方米。當然，收入增加但收費管理面積不變，代表平均單價上升。

以物管收入為例，去年的單價就增加了62.8%至每方米29.43元，比上述的物管業務還要高。不過，單價高不等於一定賺錢，去年從三供一業賺到的經營利潤只有3,481.5萬元，經營利潤率僅有0.9%。收100元才賺9毛錢，辛苦啊。

綜合而言，碧服去年業績主要靠收購來壯大，隨著愈多其他地區的物管公司加入，估計「增收不增利」的情況將會持續。

原文刊於：am730 2022-04-01

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